用益金融市场周评（07.18-07.24）

　　1. 信托业：地产信托紧缩真相：防范房地产信托风险，让房地产市场回归理性

　　事件：继5月中旬银监会要求控制规模之后，房地产信托再呈收紧迹象。市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。

　　绝大多数从业者心知肚明，所谓的“喊停”，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。这也是数年来，银监会一直执守的监管思路之一，早已有明文限制，只是此前监管效果不大。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。

　　点评：此次房地产信托紧缩主要基于两点原因：

　　一是由于目前CPI持续走高，房地产上涨并未得到有效控制，二、三线城市成为今年上半年全国楼市房价上涨的“领头羊”，房地产信托使政府对房地产市场调控效果大打折扣。

　　目前对房地产市场调控遇“按下葫芦浮起瓢”的尴尬，如果将商业银行开发贷和房地产企业在资本市场融资比作“葫芦”，那房地产信托毫无疑问就是监管机构眼中的“瓢”。监管层每次决意要打压房地产行业，在房地产行业融资方面按下“葫芦”的时候，另一端总是房地产信托成为浮出水面的“瓢”。

　　二是防范房地产信托风险，加强对信托公司的监管。

　　2010年以来，国家针对房地产上涨过快问题，采取了一系列打压政策，尤其是银行的限贷、紧缩性货币政策导致房地产商资金链条出现问题，房地产信托抓住政策的缝隙，于2010年下半年房产信托热开始爆发，用益信托统计的数据显示，2010年，信托市场共发行集合类房地产信托产品528款，募资1560.85亿元，较2009年分别增长1.5倍和3.3倍。2011年1月到4月，国内共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与2010年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。

　　过热的房地产市场推高了房地产信托收益，更推高了房地产公司通过信托融资的成本，此前房地产公司通过信托融资的成本高达20%以上，房地产信托的风险已经在集聚，一旦房地产市场价格下跌，兑付风险将会立刻显现。

　　在这样的背景下，2010年11月，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》， 2011年5月底，银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，“规模要实现稳中有降”。

　　虽然整体来看，房地产信托产品所占比重仍然是最大的，但相比之前的动辄过半的比例，本周房地产信托募集资金所占比重已经在呈下降趋势。目前很多信托公司都在按照银监会要求收紧房地产信托，每家信托公司都开始在自己的传统比较强的项目上下功夫，信托投资热点开始呈现多元化了，房地产这样很集中的热点慢慢减弱。从另一角度看，信托业如果失去这一块业务，信托公司要重新寻求新业务来弥补比较困难。

　　图1 2010.01至2011.06房地产信托发行规模及占比 （单位：万元，%）

数据来源：用益信托工作室