北京房贷市场八大猜想

　　去年年底央行的二次加息给房贷市场留下悬念，今年“稳健”的宏观调控政策能否如愿实现？

　　去年年底央行的二次加息给房贷市场留下悬念，今年“稳健”的宏观调控政策能否如愿实现？针对今年北京市场的房贷市场，我们不妨猜想如下：

　　加息通道是否会开启？

　　2010年10月20日，央行时隔三年的加息政策再次“重出江湖”，在CPI居高不降、通胀压力不断增大的市场下，12月26日第二次加息如期而至。第四季度两次加息过后，不少分析人士预测明年加息通道或由此开启。

　　加息和上调存款准备金是银行惯用的货币从紧调控手段，早在2007年房地产市场出现过热增长时，央行就曾一年内6次加息和10次上调存款准备金。如果今年的购房需求及房价未达到预期调控效果，央行还会有很大的加息空间。

　　二套房“认房又认贷”标准是否会有所松动？

　　2010年房贷市场重大事件可谓二套房贷款政策的调整，商业贷款、公积金贷款首付比例双双上调至50%，原有改善型购房可比照首套房政策优惠取消，严格执行“认房又认贷”的认定标准，从二套房政策实施近一年的市场反应来看，对于打击投资、投机型炒房人群起到了明显地抑制作用，但是对真正改善居住需求的置业升级人群也有所“误杀”。

　　今年二套房政策将何去何从？建议相关政策制定部门在打击炒房人群的同时，能否将改善型置业升级人群加以考虑，从而使二套房政策效力发挥更有效。

　　北京家庭购房“限购令”是否继续执行？

　　2010年房贷市场又一冲击性政策即“限购令”的出台，“京十二条”中提出“5·1”日之后，京本地居民以家庭为单位只能新购买一套商品住房。

　　“限购令”是从购房需求的角度来限制购买行为，与提高首付、限贷等政策相比，限购令更直接、更有针对性和目的性。不过，有利必有弊，如果限购令执行的时间过长，抑制的刚性购房需求一旦爆发，市场可能会出现反作用效应。所以，“限购令”今年能否取消，还需看市场的近一步发展趋势，审慎执行。

　　商业用房贷款政策是否会纳入到调控行列？

　　在住房按揭贷款和抵押消费贷款双双从紧的情况下，商业用房贷款并没有受到调控政策的影响，一直“游走”于政策调控的边缘。

　　商业用房贷款没有住房套数和贷款纪录的限制，不论购房人名下有几套商品房，都可以贷款购买商业用房。由于商业用房的特殊性，使得它在住房贷款限购、限贷及三套房停贷后，赢得了不少投资客的青睐。随着今年政策对房地产市场调控的深入，商业用房是否会纳入调控行列尚属未知。

　　公积金最高贷款额度是否有望提高？

　　据了解，北京公积金管理中心新政中提到，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人住房贷款最高额度。但目前北京市公积金贷款上限仍为80万，结合目前北京市的高房价水平，80万的最高贷款额度显然难以满足大部分购房人的贷款需求。今年公积金贷款额度能否提高，我们将拭目以待。

　　公积金租房流程能否实现规范提取？

　　根据租房提取公积金现行的规定，租房需要提取公积金的缴存人，只要提供租赁合同及租房发票即可通过相关部门办理公积金提取手续。这就使得个别中介和个人钻政策空子，以代开租房发票的名目公然“揽客”，扰乱市场正常秩序。

　　据悉，公积金管理中心透露今年将从公积金发票源头规范提取，公积金管理中心会核查提取者租住的房屋是否办理过租赁登记手续备案，一旦该政策落地，对于规范市场将非常有利。但目前北京依靠出租房屋获利的房东不在少数，但真正办理租赁登记的却寥寥无及。

　　按照公积金计划的租房提取新规定，从北京市房屋租赁登记普查到房屋出租登记的备案，再到各城区数据库联网的建立，实施起来可能还需要很长一段路要走。

　　中小企业经营贷款或成为“明星”产品？

　　今年在房地产金融监管趋紧的势头下，银行对于住房类贷款的发放估计很难超越2010年。新一年度，银行为了平衡全年整体放贷目标，很有可能将重心转向中小企业经营贷款。

　　实际上从2010年信贷政策从紧后，抵押房产向银行申请经营类贷款的个体经商户和中小企业主越来越多。今年银行结合中小企业融资的特点推出更有针对性的中小企业经营贷款产品，有可能成为银行主推贷款新产品的重中之重。

　　今年房贷市场交易量继续平稳态势？

　　2011年从中央政府制定的“稳健”宏观调控政策基调来看，差别货的信贷政策或将继续执行，鼓励自住购房消费仍是重中之重。而2010年调控政策的效力也很有可能在2011年充分显现出来。结合房贷市场政策趋紧的走势以及北京房地产市场价格出现回落的迹象，预计今年京房贷市场整体交易量将有可能继续保持平稳发展的态势。