融资租赁合同的三大强制执行力

来源：融资租赁专业人才培训组委会

核心内容：融资租赁关系是出租人作为买受人与出卖人确立买卖关系，购买承租人指定的标的物，提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的债权债务关系。融资租赁合同的强制执行力主要从以下三个方面把握：一是融资租赁关系与公证强制执行；二是附担保的融资租赁合同与公证强制执行；三是房屋租赁关系与公证强制执行，下面为您简单介绍。

一、融资租赁关系与公证强制执行

所谓融资租赁关系，是指出租人作为买受人与出卖人确立买卖关系，购买承租人指定的标的物，提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的债权债务关系。

融资租赁关系一般涉及两个合同关系和三方当事人，前者包括买卖合同关系和具有融资性质的租赁合同关系；后者包括出租人(买受人)、承租人、供货商(出卖人)。它既不同于单纯的买卖合同，也不同于传统的租赁合同，而是由一组法律文件组成的独立的合同形式。

融资租赁关系是由承租人与出租人(买受人)签订的具有融资性质的租赁合同，随后(买受人)出租人与依该租赁合同而确定的供货商(出卖人)签订买卖合同，购买依该租赁合同确定的产品，然后由供货商(出卖人)向承租人交付该产品。在这一法律关系中，租赁合同及买卖合同是相互关联的，但单从合同形式而言，上述这两个合同又是相互独立的。上述买卖合同的特别之处仅在于，该买卖合同的标的物是根据另一租赁合同而确定的，该买卖合同交付形式一般都是由该合同中的买受人指定交付给另一租赁合同中的承租人，仅此而已。

在办理赋予融资租赁合同强制执行效力时，融资租赁合同中的供应商必须约定明确、唯一并且存在；出租物品应当有数量、型号(规格)、技术性能、检验方法等的详细约定，总之应确保出租物在种类物的前提下具有不可替代性；其次是确认租赁期限届满时租赁物的归属、租赁期限、每期租金的金额、币种等。

《中华人民共和国合同法》第二百四十八条中有特别规定“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”。鉴于承租方的违约通常是出于已无资金来给付到期租金，若出租方选择“要求支付全部租金”，则有可能陷入无休止的“扯皮”之中，故出租方一般会选择“解除合同，收回租赁物”。在公证实务中应注意的是，应当在合同中让出租方对于何为申请强制执行对象作出事先选择，确认当强制执行开始后是执行全部租金，还是强制收回租赁物，或是由权利人对二者进行选择。

二、附担保的融资租赁合同与公证强制执行

根据赋予租赁合同强制执行效力公证的相关规定，附担保的租赁合同是不可以申请强制执行的，这一规定的立法意图笔者还不甚明了，但我们必须注意的是，融资租赁合同中承租人所应交付的租金，其性质并不等同于租赁合同中承租人应交付的租金，它不是承租人使用租赁物的对价，而是出租人向承租人提供融资的对价。

出租人通过收取租金而收回其向出卖人购买租赁物所已经支付的价款。此时，我们是否也可以说该合同是具有租赁性质的融资合同呢？而在一般融资合同中，出借人向借款人要求提供担保是十分常见的。所以，就上述强制执行的范围而言，若若融资租赁合同的出租人选择“要求支付全部租金”，即使该合同有配套的担保协议或担保人，该合同还是可以被赋予强制执行效力的，因为该笔租金是融资性质的，强制执行并不涉及租赁物，这种情况下是否可以视为，租赁的相关内容已从一个融资合同中被“剔除”出去了，换言之，鉴于融资租赁合同的特殊性质，即使附有担保是否也可以赋予强制执行效力。

三、房屋租赁关系与公证强制执行

房屋租赁关系是双务法律关系，其中主要的权利义务关系为出租人向承租人给付特定房屋及相关配套设施，承租方负有向出租人给付使用对价的义务。房屋租赁合同的特殊性在于，出租人往往先履行了主要义务，承租人对出租人后履行给付义务。所以，在承租人对出租人单方负有给付义务时，租金即可视为可以申请强制执行的对象。但在现实生活中，当承租人出现合同中约定的违约情况时，出租人往往会选择解除合同，并要求承租人限时搬离租赁的房屋。故出租人对给付租金的申请强制执行并不是最看重的，申请强制承租人搬迁才是出租人首选的减损方式。

从法理上看，承租人在单方违约，且出租人行使解除权的情况下，有向出租人返还租赁物的义务，同时，承租人也有向出租人给付至出租人解除合同时应给付的租金的义务，承租人的上述两项义务均是单务的、给付型的。在笔者看来，出租人若已经在租赁合同中进行了告知，并以相关条款将上述两项给付内容纳入到强制执行范围中，当承租人出现合同中约定的违约情况后，出租人是可以向公证机构对上述两项给付义务申请强制执行的，与法不悖。

需要注意的是，房屋使用权的给付与普通的动产给付有一定区别，与承租人的人身权有涉，就目前我国《民事诉讼法》而言，有关人身权、人格权义务履行的请求大多没有被纳入强制执行的范围。再者，就建立和谐社会的政策取向而论，强制承租人搬迁也缺少可操作性。所以，现在公证实务中的操作，通常是仅仅执行承租人应付的租金，但如何维护出租人的房屋使用权，特别是当出租人依合同约定行使了单方解除权后，出租人与承租人之间为何种法律关系等。