司徒正襟：如何看待银行试水住房租赁市场

银行资本进军住房租赁，事实上是贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的重要指示。资本进军国计民生，为商业房产市场降温，给老百姓提供更多的商业化的可靠租赁服务，降低因房价上升带来的房租成本的异常波动。

一、银行资本住房租赁三种模式：

1、建行轻资产运营模式。建行进入住房租赁市场，并不涉及购买楼房产权而是在住房租赁项目上提供综合金融服务。建行的做法是将房子的所有权和居住权分离，开发商将房子的居住权转让给建行，但房子所有权仍在开发商手中。

2、中行交易平台模式。中行厦门分行与厦门国土局、厦门房管局签署合作协议，参与厦门市住房租赁管理平台建设。中行通过金融技术优势综合房管局数据实现在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管、租赁按揭、租赁融资、租赁保险等一体化租赁交易平台建设。

3、支付宝、银联等信用租赁模式。支付宝率先在上海、北京、深圳、杭州等8个城市试水信用租房，且芝麻信用分超过650分的租客可凭借信用免押金、按月交租。中国银联就宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议，通过征信体系完成住房租赁市场建设。

住房的证券化本身是固定资产证券化的形式，再此过程中能够直接降低银行系统的负债转移，并进行金融资产的打包拆分。这个过程中，既能够降低地产公司的负债量，增加事实上的企业营运现金流，而且能够降低银行的坏账可能。最大限度减少固定资产的空置期。

二、银行资本实业化的历史趋势

但固定资产的资产证券化尤其是房地产的资产证券化的推进需要一个审慎的过程。尤其是在相关行业和金融体系监管并不完善的前提下。这点我们从2008年美国房利美房地美带来的全球性的金融危机可以看出。两房的主要目的就是购买银行的贷款，然后打包成MBS、CDO等衍生产品销售给其他投资人 。虽然国内的资产证券化仅仅是简单的融资租赁的形式，但其中的地产基金化趋势不容小觑。

房地产的金融化，或者说产业资本与金融资本的合流是一个历史的必然。综合性金融产品及金融衍生品的设计能够降低固定资产的风险性，也能降低金融机构的资产负债压力，使得利润表和表内业务的数据显得合理和漂亮。

三、固定资产证券化的风险提示

随着中国的国家工业化的进程和国家资本主义的推进，固定资产的金融化属性也愈发明显。大的金融机构的社会属性继续发挥公共产品的外生性权益，在这个进度中，反而推动了住房的基础设施化，自然的增加了供给并人为调整了城市规划及住房的质量。

固定资产的证券化一定会进一步推进，金融创新带来的系统性风险也会加剧。上一次金融危机中国的有效规避并不是中国金融体系更安全，而是金融资产的先进性阶段并未达到，落后的金融模式反而不受高阶金融产品的冲击。

现在推行金融创新，是一件金融系统升级的好事，总会要经历这一个阶段，但在这一过程中，千万要做好风险控制和相关监管机构的切实负责任的监督。