专家来稿| 以房抵债就是给债主挖的法律陷阱！

作者：齐精智律师

来源：贸易金融，（ID：trade_finance），华贸融出品

以房抵债协议对债务人没有法律强制力！以房抵债协议不能阻止债务人的其他债权人对抵债房产主张权利！以房抵债协议即使法院出具调解书过户前也不是债权人的，以房抵债协议对债权人来讲就是一张“法律白条”。

齐精智律师特别提示，债务人以房抵债的方式向债权人转让不动产所有权，不同于债权人与债务人以房地产买卖合同的方式转让所有权，以房抵债协议不能保障债权人的合法权益。

“以房抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本文为行文方便，以下以物抵债与以房抵债含义相同。

一、约定以物抵债但未办物权转移的协议不具有强制力。

当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，协议效力如何认定？最高法院认为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。

案件来源：最高院民一庭（撰稿人：夏正芳、潘军锋，江苏高院；仲伟珩，最高人民法院民一庭） 来源/《民事审判指导与参考•指导性案例》

二、以物抵债取得房产，不能对抗承包人的优先受偿权.

裁判要旨:通过以物抵债方式取得建设工程房产所有权的第三人，依法不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

案情简介：2009年，经结算，实业公司欠建筑公司工程款1700万元。此前，实业公司因欠殷某借款3000万元，双方约定以部分房产抵偿，并由殷某办理了房产证。在建筑公司向实业公司主张工程款时，殷某以其交付全部购房款，建筑公司依法不能主张优先权。

法院认为：①根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该优先受偿权只受交付大部分或大部分购房款的消费者限制。  ②本案中，殷某系实业公司债权人，其所拥有的债权系通过以物抵债方式取得，为一般债权，不属于前述批复所称的消费者，故建筑公司的建设工程优先受偿权不受殷某债权的限制。

实务要点：通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

案例索引：见《通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权》（司伟，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考•指导性案例》（201203/51：159）。（以上引用天同码）

三、以物抵债调解书不具有发生物权变动的效力。

最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变

动效力的研究意见的解读：

有关部门就以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的问题征求最高人民法院研究室意见。我室经研究认为：物权法第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。

四、尚未实际履行的以物抵债和解协议法院不应确认。

双方约定债务人以房屋抵偿债务，属代物清偿。基于代物清偿的要物性，对尚未实际履行的以物抵债协议法院不应予以确认。

在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人申请撤诉。当事人不申请撤诉而要求制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务关系继续审理。

当事人双方持人民调解组织主持达成的以物抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，经审查，当事人尚未完成物权转移手续的，人民法院应裁定驳回申请。

案件来源：人民法院报 作者｜柳光洪 重庆第五中级法院

五、以房抵债协议不能阻止债务人的其他债权人对抵债房产主张权利。

裁判要旨：基于以物抵债而拟受让不动产的受让人仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，不能满足法定物权变动要求，因而不能直接获得所有权。同时，鉴于以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，故在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

本院认为，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。

案件来源：《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》【（2016）最高法民申3620号】

六、当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效。

裁判要旨：当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护。但当事人之间直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应当认定为无效。

最高人民法院认为，甘树北向陈昌光借款109. 7万元逾期未还，双方债权债务关系明确，甘树北、陈昌光均无异议。甘树北未能按期还款，陈昌光寻求法律保护，请求人民法院判令甘树北归还借款，陈昌光追索借款的权利应当依法予以支持，甘树北应向陈昌光偿还借款。岑溪市人民法院[1998)岑民初字第1369号民事调解书确认，甘树北自愿将其坐落在岑溪市玉梧路十里长街边的金隆石材总汇铺面房地产直接抵偿其欠陈昌光债务，损害了其他债权人的利益，该以房地产直接抵债的协议应认定为无效。

案件来源：陈昌光与甘树北借款纠纷再审案（最高人民法院(2010]民抗字第2 5号民事判决书)。

七、债务履行期届满前作出的以物抵债约定无效。

裁判要旨：债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。

案件来源：《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》最高人民法院审判委员会委员民事审判第二庭庭长 杨临萍( 2015年12月24日)

八、仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权。

最高人民法院民一庭解答：要旨：根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记。所以，在未办理房屋权属过户登记之前，你不能依据公证的抵债协议取得这套房屋的所有权。

索引：《仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第3辑（总第47辑），人民法院出版社2011年版，第246页“民事审判信箱”。