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揭秘楼市灰色地带:消费贷买房玩法众多

时间: 2020-04-25 23:02:11 来源: 消金时代  网友评论 0
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来源:消金时代

作者:悦飞


近日,房抵经营贷、消费贷违规流入楼市的现象愈演愈烈,多地监管部门出手整治。


4月20日,深圳监管部门和银行开展全面排查,4月22日,深圳辖区初步摸底排查结果出炉:辖区存在个别商业银行有客户先全款买房,再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况,但规模占比很小。


4月23日,央行上海总部召开会议,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金。


有业内人士认为,央行彻查房抵经营贷、消费贷等资金违规流入房地产行业,与近期楼市出现反弹有很大关系。


信贷买房玩法众多


作为资产保值增值的重要工具之一,房产一直为公众所青睐。但居高不下、动辄上百万的房价也令不少买家望而却步。


于是,业内玩家探索出一套“以小搏大”的玩法,不止房抵经营贷,消费贷、信用卡等类型资金流入房地产市场也是常见模式。


在使用旧版央行征信系统时期,有一种操作,房贷审批的同时去做消费贷,征信不会实时更新,所以不会显示在征信报告中。


但这种方式现在已经行不通了,“征信报告上不显示,但信贷员签完贷款后,银行还会再做一次审批,就不止是看征信报告了,还会看其他的。买房时,名下除了信用卡分期,所有消费贷款都需要结清。”房产中介李舞说。


“我2018年底就办过这样一个件,征信报告上看没问题。但银行去查的时候,发现他之前有5笔未结清的消费贷,差点上黑名单。还清后,开了结清证明,贷款才审批通过。”


但需求总会催生机会,在市场上仍然活跃着一类专门为买房用户解决放款需求的贷款资金中介。


“按照正常流程,名下有消费贷等贷款需要结清,但我们可以帮您去操作。”贷款资金中介宁宇称。


“本质还是银行贷款,相当于我们从银行内部找关系帮您去操作贷款。贷款利率一般在6%左右,具体与个人资质有关。”但对于具体步骤,宁宇三缄其口,称正式签合同后才能告知是在哪家银行进行操作。


在消金时代接触的另一名资金中介郭旭看来,用贷款资金买房也不难。


郭旭介绍到,在买房前提前办理信用贷,先向银行把贷款额度申请下来,之后再走正常买房流程就可以。


对于征信问题,他解释道:“只要钱还没提出来就不上征信,比如银行给你一笔60万的授信,你只有用的时候才上征信,不用的时候不上。”


郭旭表示,信贷和按揭通常不走同一家银行,具体看用户资质、信用贷选择哪几家银行。办理的信贷一般期限3年左右,年化利率5-7%。


不过,李舞对此称,银行批了就会上征信,被拒或者没要,征信上也会有申请记录,可能资金中介有自己的渠道。


另一家贷款资金中介称,可以提供四大行的信用贷,5个点左右的利息,3-5年的还款周期。


该中介介绍,如果同时在多家银行贷款,他们可以在一两天之内帮用户把所有家(银行)都搞定。这个时候,各家银行看不到彼此提交的征信信息,增加同时下款的可能性。


但不排除该说法仅是中介的获客手段。2019新版征信上线后,要求各机构在采集时点T+1向征信中心报送数据,央行会在报送数据的当月对征信报告进行更新,更新成功后就能显示最新征信情况。


银行消费贷资金去向难把握


近年来,各大银行都在大力推进普惠金融业务,消费金融作为零售业务/个人贷款业务的组成部分,也成为各行的发力方向。


但从多家银行2019年和2018年财报数据来看,大中型银行消费贷规模普遍超过民营/城商银行,但二者消费金融业务基本呈现不同发展趋势,大中型银行消费贷余额增速放缓,民营/城商银行则大多突飞猛进。


(图注:数据来自公开信息)


据统计,5家大中型银行中,除工商银行、建设银行在2019年消费贷余额同比下滑,其他银行同比增速基本在10%左右。民营/城商银行中,渤海银行、西安银行、长沙银行、青岛银行2019年消费贷同比增速接近/超过100%。渤海银行2019年消费贷余额近千亿,江苏银行消费贷余额由2018年的1056.46亿增至1627.68亿,规模可观。


这也体现了不同银行对于消费金融业务的不同策略,民营/城商银行为求业务发展发力消金无可厚非,但从另一个角度看,经济下行环境下,消费需求萎缩,在大力推广消费金融产品的同时,消费贷资金究竟有多少流入了楼市?


在金融专家看来,消费贷用途和去向很难认定,因为钱到账户后可以转到别的账户或别人,然后再集中,实际操作中能看出资金流向。


但也有一些认定方法,“比如一个人突然买了个房,但原来这个人债务存量又很高,然后他或他密切的关联人有消费贷的记录,基本就可以认定这笔贷款的流向。”


消费贷资金用途的乱象在一定程度上干扰了房地产市场的运行。4月17日,中国银保监会浙江监管局发布两张行政处罚信息公开表,对两家银行未有效监管资金,导致消费贷资金进入房地产进行了行政处罚,显示了监管部门继续严管资金流向,进一步落实房住不炒政策的决心。


(文中采访对象均为化名)




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本文来源:消金时代 作者:悦飞 (责任编辑:lihuiqin)
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