多地房贷利率上调，有助于平抑市场看高预期

腾讯财经特约 盘和林，中国不良资产行业联盟首席经济学家

4月伊始，上海房贷利率优惠将从9折调至9.5折。江西银监局也透露，在落实差异化住房信贷政策背景下，江西居民首套房贷款利率由2017年的优惠利率及基准利率调整至上浮10%；二套及以上房贷款利率由2017年的上浮10%调整至上浮近20%。

据《证券日报》记者了解，上海、江西房贷利率的上浮，并非个例，上调房贷利率的，还有武汉、南京等房地产热点城市。上海与广州、武汉等城市房贷基准利率上浮相比，其房贷利率仍处于相对较低水平。根据融360监测的数据显示，至今年2月底全国有53家银行支行上调首套房贷款利率，占比9.94%。

此次多地房贷利率优惠减少，利率上浮，一方面源于资金成本上升，一方面也体现了金融进一步调控房地产的监管意图。笔者认为，在房价依然看多的情况下，南京、武汉、广州等地房价仍有较大的上涨压力，利率上升释放出房地产信贷支持力度逐渐减弱的强烈信号，有助于平抑市场上过于高昂的市场预期；同时，在居民家庭杠杆率不断攀升的情况下，也有助于房地产去杠杆。

首先，需要承认的是，房贷利率上升的主要原因还是市场资金成本上升。从去年开始，金融和房地产防风险、去杠杆的双重作用下，宏观调控的大手逐步对房地产市场产生巨大的影响，房贷利率上升是最重要的影响之一。从目前看，今年仍处于金融去杠杆周期，在表外回归表内过程中，由于银行信贷额度紧张,贷款利率易上难下，市场普遍面临融资成本上升和融资可得性下降的双重困境。

而从房地产监管的角度的来说，利率上升也符合监管者的意图。在严格预售证管理等房地产调控下，去年以来虽然新房价价格涨幅并不大，但无论是开发商，投资机构还是购房者，市场上看多楼市的预期仍相当强劲。过去几年房地产市场的表现，的确有理由让买家对楼市充满了很高的期待。事实上，我国很多城市的房地产依然面临较大的上涨压力。

然而，相对于买房热情的高涨，居民储蓄率却出现了下降，杠杆率快速飙升。在3月24日的中国发展高层论坛2018经济峰会上，中国工商银行董事长易会满指出，居民储蓄增速在2010年约在16%，而2017年已经下降至7.7%，增速降至历史最低值。在储蓄率下降的时候，居民家庭杠杆率却快速提升。2013年到2017年，家庭债务占GDP的比重，由33%升至49%。而储蓄率下降的同时，所伴随的就是居民家庭杠杆率的上升。据苏宁金融研究院今年1月的一份报告，1996年中国居民的杠杆率只有3%，2008年约18%。不过从2008年后，居民杠杆率的增长却相当速度，在短短6年的时间里翻了一倍，达到36.4%。

而至2017年二季度，居民杠杆率已经高达47.4%，较2008年激增了约30个百分点。这与发达经济体60%以上的居民杠杆率水平，已经相差无几。 所以此次房贷利率上涨，是大势所趋，不过对于实体经济而言，此次楼市去杠杆意味着能够直接或间接加大对实体经济的支持力度。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，明确了房子的居住属性，而此次房贷上调，有助于让房子回归到居住的本质。此次银行贷款利率上调，但是公积金贷款利率并没有改变，意在尽量满足刚需住房的金融需求，减少对刚需一族的直接影响。当然，通过提升房贷利率，让非刚需房产购买者的成本上升，减少对于房产的购买，也能够一定程度上减轻对于房产刚需的消费者身上的压力。

同时，如南京，在贷款利率上升，收紧银行贷款额度的同时，选择上调公积金首套房贷款额度，从原先的最高可贷额度由30万元每人、夫妻双方60万元每户，分别调整为购买首套住房最高可贷额度50万元每人、夫妻双方100万元每户。

可见，此次房贷利率上升是调控房价过程中对于差别化住房信贷政策的一次非常正确的尝试。在银行房贷利率上升，贷款额度收紧的同时，稳定公积金贷款利率，能够减轻对于房产刚需的居民的经济压力，同时，还能降低房产市场的杠杆，平抑市场高昂市场预期，有效调控房价。

不过，需要指出的是，房贷利率上涨虽然意在引导理性消费，打击炒房，但刚需一族的“船票”上涨也是不争的事实，仅仅从公积金贷款来说，还是难以满足刚需一族的要求，金融调控房地产应该有更精准的信贷政策，尽量避免伤及刚需一族。