房地产信托的风险

　　房地产信托一直是信托资金利用的主要模式之一，也是房地产企业融资的一个主要渠道，万达、万科、绿城、保利、恒大等大型地产公司都是房地产信托融资的大户。2002年以来，房地产信托规模每年保持快速增长，只是从2011年下半年开始，因为监管加严和房地产行业形势影响，才有下降。截至2012年6月底，房地产信托业务余额为6953亿元。

　　房地产信托得以快速发展的两个主要原因，一是国家对房地产行业的宏观调控，房地产企业从银行获取开发贷的难度增加，二是房地产信托的运作模式多样，能够灵活满足房地产企业的融资需求。

　　快速增长且规模巨大的房地产信托，在当前房地产行业宏观调控措施前所未有的严厉背景下，其风险问题成了关注的焦点。担心主要基于两点，一是房地产信托频现提前清偿，一是房地产信托面临兑付高峰。

　　提前清偿是否意味着风险？

　　2012年以来，大约有50只房地产信托提前清偿，那是不是说明房地产信托出现了风险？

　　事实并非如此。房地产信托提前清偿主要有以下几种情况。

　　第一，房地产商找到新的融资渠道后，不愿使用高成本信托资金，因此会提前偿还投资者本金及收益。这种情况最多。房地产信托的融资成本要高于银行贷款，当房地产商开发到一定程度，能够符合银行贷款了，就会偿还信托资金。而项目开发进度、银行贷款到位等存在不确定性，于是信托设立之时将期限设置稍长，但约定可提前结束。因此，这种情况的提前清偿属于正常业务操作，跟风险没有关系。

　　第二，房地产企业因为考虑房价等因素暂时不打算开发，因此信托到期时没形成销售，而房地产公司自身又有资金，就提前清偿了。

　　第三，项目确实出了问题，信托公司为了控制风险，提前清盘。这种情况极个别。这事实上也体现了信托公司风险控制方面的能力，从信托计划设立之初，信托公司便会全程介入并监控房地产商的销售情况和现金流，一旦发现房地产存在兑付问题便会采取具有针对性的风控措施。

　　能否应对兑付高峰？

　　房地产信托期限最常见的为2年，而房地产信托密集发行期主要在2010年及2011年上半年。由此，2012年和2013年上半年是信托兑付的高峰。2012年总共有2000亿至2500亿元房地产信托到期，其中3月、6月和9月为兑付高峰期。从年初开始，好多人就在担心兑付高峰能否应付过去，不过目前看来，已经平稳度过上述三个兑付高峰。2013年一季度兑付规模为400亿元，二季度为500亿元，基本跟2012年持平。

　　其实，2011年11月、12月才是房地产信托最难的时候，房子卖不出去，但也成功渡过难关。现在无论从房价还是销售量，形势都要远远好于当时。

　　尤其需要注意的是，房地产信托事实上几乎不存在实质性的兑付风险，因为房地产信托采取了充足的抵押担保措施，抵押率通常在50%以下。即使不能到期兑付，也可通过发新补旧、找第三方接盘和变卖抵押资产等方式，保证投资者资金安全。

　　第一种常见方式是发新补旧。如2011年10月，四川信托推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划，以接盘中融信托2010年8月发行的一只“中融 青岛凯悦”信托产品。2011年4月，华融信托发行华信大足优先级受益权转让集合资金信托计划，该计划受让一开发商持有的金谷信托同名计划9050万份优先级受益权。