5月房地产信托占比超三成 中小房企信托风险隐忧

　　5月份两次银监会叫停传闻，并没有遏制房地产信托爆发式增长。

　　根据用益信托最新统计数据，5月份房地产集合类信托发行84支，占同期集合类信托产品发售数比30.88%，较四月份略有上升。发行规模290.87亿元，高于四月份248.9亿元。同时信托平均预期年化收益率10.32%，环比也有所上升。

　　中小房企信托依赖性加大 风险上升

　　“5月份的数据正式公布前还会有所修正，但是整个规模较四月份是略有上涨的”。用益信托研究员岳婷对上述数据解释称。

　　5月末，多家信托公司收到了来自于银监会的“窗口指导”。对于房地产信托余额较大的信托公司，银监部门要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，则要求“把握好节奏，严格控制增速”。

　　岳婷认为目前的房地产信托，和去年的银信合作产品的状况很像。先是风险警示，然后是窗口指导，未来的走势，必然要和信托公司的行为挂钩。“如果信托公司还是“末日狂奔”，和国家政策背道而驰，那么可能会出台比较严格的限制文件。但是也要考虑到房地产信托目前占据信托公司半壁江山，那么信托公司不一定会轻易妥协，这就是个博弈的过程”

　　有业内人士指出，许多信托产品以保障房、工商企业为名，实则投向商业房地产业务，导致近几个月保障房和工商企业类信托项目持续增加。

　　“由于货币政策收紧，商业银行的流动性不断收缩，因此房地产对信托融资依赖程度加大。”中国国际经济技术合作促进会金融投资委员会主席、首席经济学家孙飞博士称。

　　根据易居房地产研究院1-4月研究报告，进入2011年以来，房地产开发资金中国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到18.9%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到37.4%。

　　而作为自筹资金之一的房地产信托资金，尤其对中小房企有更大吸引力。“房地产信托的发行，以中小型房企偏多”岳婷称。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对记者表示，中小房企对房产信托的依赖度相对较大，而且他们的资金链较大企业弱。“如果市场持续低迷，则这种中小型房产企业的信托项目的信托风险会增加。”他强调。

　　一中粮信托销售人士也告诉记者，他们在接触房地产企业客户的时候，一般要考虑中小房企往往在做的房产项目少，可能就这一个项目，如果那这个项目做信托风险比较大。而大房企往往集团作战，多个项目能对冲风险。

　　另外，他表示，大房企和中小房企在市场上的影响力也不一样。“比如万科、保利房子相对好卖，特别是在房地产市场低迷的时候。”

　　同时根据用益信托的数据，房地产信托融资的资金成本却在持续上升，5月份的房地产信托产品的平均年化收益率超过了10%，达到了10.32%，大大高于四月份的9.42%。“这只是投资者的收益，再加上信托公司利润和销售手续费，房企获得信托资金成本可能超过20%” 上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍称。再加上房企本身对项目的盈利要求，开发项目的利润率就需要更高了。

　　而一些中小房地产企业发行的信托产品的年化收益率本身就要高于平均水平。随着楼市持续低迷，“房产信托的风险加大，要加大房产信托的风险控制！”孙飞表示。

　　房地产资金链未绷紧

　　易居房地产研究院报告显示，1-4月，全国房地产开发企业本年资金来源25362 亿元，同比增长17.4%，增幅比1-3月下降1.2个百分点，较去年同期大幅下降42.5个百分点，2011年资金来源同比增速在小幅回升后，再次转入下行通道。

　　报告认为，随着融资环境的继续恶化，这一指标将继续下行，估计增幅最低值将达10%左右。

　　“资金是紧张的。”杨红旭对记者称。

　　孙飞认为，房地产资金链已绷紧，“不仅是各方面的数据有所反映，事实上房地产资金链已十分紧张，导致房地产私募基金、信托和典当十分紧俏，收益率要求较高，房地产资金成本已较高，房地产私募基金要求年回报基本在25%以上。”

　　而一些观点却认为，房地产企业确实资金紧张，但资金链还没有达到绷紧的程度。

　　“降价是房地产资金链绷紧的唯一指标。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍称。

　　他认为，目前，房地产企业资金紧张程度一般。“现在房地产企业主要的资金来源是自有资金，房屋销售的回笼资金。房地产企业的项目不一定都在一线城市，其他三四线城市项目还是可以通过销售回笼资金的。”