房企融资变异求生

　　比如房企在项目运作中需要200万的美元，通过壳公司寻找进出口公司进口某种容易套现的产品，选择交货口岸临近的国家(目前最多集中在韩国口岸)。当进出口公司给其代理后，同时出面为壳公司出具半年的200万美元的远期信用证。

　　货到境内后，房开企业以低于市场价格快速出货，周期往往只需要一周左右。这样，除了房开交纳的10%左右的保证金外，壳公司即为房开成功套得180万美元的半年使用时间。

　　对于这笔融资费用，有房企私底下算过一笔帐目。根据时下行情，付给进出口公司5‰手续费，银行收取1.5‰的手续费，这样的成本比民间融得的资金成本也划算得多。

　　套现形成后，壳公司便将房开企业、进出口代理公司、银行三者捆绑到一条船上，房开企业则成功将经营风险转嫁给后两者。

　　此种现象银行也有所发觉，一些银行开始调整信用证政策，比如中行等银行纷纷将半年期的信用证改为三个月甚至更短的时间，并提高保证金比率，以降低自身风险。

　　5.万松教训

　　但挣扎在融资生死线上的房地产企业，仍有部分熬不过冬天。

　　浙江丽水万松房地产开发有限公司(以下简称“万松房开”)资金链突然迸裂，开始轰然倒塌，亦是缩影。

　　“至今还没处理好，市政府组织协调小组进行协调中。”丽水一名金融监管部门的官员透露。

　　万松的融资链条从纠结高利贷到迸裂大致经历了不同寻常的过程。

　　去年七八月，万松老板潘万松以近5亿元拿地，此时正处宏观调控政策当口，潘万松无奈求助于民间借贷，所筹措的资金大多集中在半年期，利率大约在20%。其资金链也由此进入恶性循环。

　　银行资金难寻，当地民间集资开始走向白热化。由于当地房开企业有向民间集资习惯，其他房开对资金的需求将民间利率节节抬高。仅是一个月时间，月息从两分升到两分二，到两分五、三分。

　　由此，5亿资本运作成本远超当初成本测算，而且，楼市价格亦开始转向。万松之前开发的楼盘发售不顺，并出现了购房户退房现象。市场的瞬息万变犹如令万松遭遇突变，资金不断外流。万松原有3亿多元的集资款中，拍地交与政府1亿元，另外退房又抽走近亿元资金。

　　迫于万松资金链压力，12月上旬，慌了神的潘万松开始以3分、5分甚至6分月利率借钱，但也只能筹到3500万。

　　12月下旬，万松房产资金链开始难以为继。潘万松向同行求助，但万松截至2007年6月底的4.5亿的借款余额和每月4000多万的利息支出，始终无人敢去接盘。

　　2008年1月，万松房产危机正式爆发，当地政府应对危机，迅速成立工作小组处理万松事件。

　　对此，当地相关监管人士透露，万松事件目前没有司法部门介入。而万松在市场与这一轮调控中，主要错误就在于没有正确解读楼市走向，盲目捂盘，购地。

　　“其实，保护资金链安全才是房开企业的生命线。”上述监管人士总结。