房企融资变异求生

　　在房地产行业，强者与弱者同样面临着资金困局。

　　中国房地产测评中心近期出具的一份“2008沪深房地产上市公司综合实力30强”的报告显示，30强公司在今年一季度的资产负债率均值为63.07%，与去年同期基本持平。一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观，30强房地产上市公司一季度每股经营现金流量均值为-0.69元，比第四季度略有增加；经营活动产生的现金流量净额为-185亿元，同比增长89%。

　　分析人士认为，这30强上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于投资回报。因此，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题。

　　但是，一季度国有商业银行提供给房地产企业的信贷额度进一步减少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。

　　根据国家金融机构公布的数据，今年一季度房地产贷款新增1961亿元，同比少增1058亿元，同比增长25.67%，比上年末下降了5个百分点，其中房地产开发贷款新增961亿元，同比少增636亿元，个人住房贷款新增986亿元，同比少增309亿元。

　　3.合并开发

　　“大企业资金运转况且如此，小企业的生存状况可想而知了。”上述开发商李先生感叹。

　　病急乱投医，一些资金链濒临生死线的房开已无法顾及“唱盛不唱衰”的潜规则。刘维(化名)是一名温州的开发商，他在江西省新余市拿到一块商住用地的开发权，总投资额要3600万元，然而他筹措资金无门，广寻门路，并悬赏如能成功牵线，将得到100万元的介绍费。

　　不过，刘维可能要度过冬天了，他的突破模式就是时下在温州最为流行的“合并开发”。

　　温州银行一名人士介绍，这种模式是之前温州人到各大城市“抱团”投资模式的一种演绎。根据刘维的操作模式，找到温州当地两家同样规模的房企，三家合作以资金合伙，优势互补。三家房企的资金合股比例是2：3：5，刘维的投资分额占五成，并且不影响公司股权，项目完成后的分红也根据比例分派。运作者还可得到一笔“执行费用”。其它两家公司除了有财务人员参与监管外，均不参与其他平常运作。刘维说：“这种方式比从民间融资要轻松、划算，同行间可以相互依靠，挺过这段时间就会好的。”

　　温州海螺房产有限公司的副总陈志仁表示：“这种模式现在非常普及，至少有十几家小规模的房开公司这样操作。或者一家房开同时跟两三家合作的也有，一个项目完成了，或散伙或继续合作，主要是看市场和大环境需要。”

　　这种合作完全不同于股份公司，纯粹为资金合力，合作或是口头协议，或是只有合同或者借据。因此分分合合，不需履行法律手续。

　　“小资金汇流成河，在这个非常时期，小规模的房开这种方式可以平稳过渡。”当地金融监管部门一名相关人士表示，“只有自己靠自己。”

　　因房企平常的资本运作基本不来自当地金融系统，民间借贷占大部分。然而，从紧货币政策也使当地的民间借贷利率水涨船高。统计数据显示，民间利率正逼近历史高位，而实际上，一些担保公司人士透露，月利率其实已经达到了三分有余。乐清一名低压电器商透露，月利率三分也难以贷到资金。

　　4.信用证套现

　　为寻找资金出口，一些房开企业开始铤而走险。当资金从银行和当地民间断源后，开始向境外求资。

　　操作程序就是房开企业另外注册不同行业的贸易公司，通过当地进出口企业开设信用证套现。

　　浙江一家大型进出口公司进口部经理透露，自从去年以来，一些企业纷纷找上门，要求代理进口业务。尤其在去年年底，此类业务突然增加，遭受拒绝后，托各种关系寻求代理，“这简直太不可思议了！”

　　新客户往往主动增加进出口公司代理费，而他们深入调查的背后则是一些房开公司利用信用证套现融资的路径。

　　这是一条非常曲折而隐秘的路径。由于无法从银行获得贷款，房开公司重新申报一家壳公司，断绝与房开公司联系，令监管部门无痕迹可查寻。而这种套现模式与PTA信用证套现几乎雷同(见本报“300亿信用证套现赌局 PTA面临产业之殇”)。