地产基金加速一线城市融资并购步伐

　　不断收紧的地产调控反而令房地产基金加速发展。高和资本于近期以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业（600675）大厦，这是高和资本在上海的首个项目收购。

　　据高和资本董事长苏鑫介绍，受房地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资占比快速上升，其中，地产基金规模预估有近千亿元，而信托则达到7000亿元以上。

　　高和资本是中国首支人民币商业地产基金，在进入上海前，已在北京三环内核心区域完成五个商办物业项目收购，其中四个项目完成退出。2010年，高和资本以近20亿元收购金澳国际项目是当年北京最大商业地产并购案。

　　4月18日，高和资本在与中国指数研究院共同举办的活动中，发布一份研究报告指出，在中国一线城市中，上海已率先进入到房地产“存量时代”，即二手房交易量将远超一手住房，城市核心区域几乎没有新的土地入市。同时，核心区域商办物业也已接近饱和，未来房地产市场将进入结构化调整。

　　例如，上海静安区近年入市五大超甲级写字楼，业内称为静安金五星写字楼，租金均在10元/平方米/天以上，但是，这些超甲级写字楼周边却多为租金在4元/平方米/天左右的乙级写字楼，市场上缺少乙级与超甲级写字楼之间的精品写字楼。对此，静安区政府近年提出楼宇经济概念，即通过对旧楼改造提升楼宇价值，吸引更优质企业入驻。

　　如高和资本所收购中华企业大厦，十年前曾吸引欧莱雅等世界500强企业总部入驻，但随大厦日渐老旧，欧莱雅等企业陆续迁离。高和资本收购中华企业大厦后将项目更名为静安高和大厦，并将斥资亿元人民币，对大厦进行内外整体改造，以提升大厦品质，吸引更优质的租客。静安高和大厦位于南京西路，静安寺正对面，地理位置优越，只是楼宇硬件落后造成租金较低。在旧楼翻新改造后，则可能吸引服务于金五星写字楼办公企业的服务型公司入驻，租金也有望提升至6元/平方米/天到8元/平方米/天。大厦的改造有利于提升区域形象，而在优质企业进驻后，政府税收也会增加。这是一种存量时代多赢的商业模式。

　　高和资本董事长苏鑫认为，过去十年，中国房地产市场在城市化的推动下，主要以快速开发为主导，但随北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已进入以存量房交易为主“存量时代”。而类似黑石、铁狮门等基金化运作模式，将在存量市场中，迎来快速发展机会。