资本市场难以融资 任志强细解华远商业地产

　　“由于我们没有从公开资本市场上拿到资金，因此还无法进一步扩大持有物业的比例。” 华远地产董事长任志强面对股东以及投资者坦言。

　　“但我们每年会根据资金的需求适度的逐步扩大商业物业的比例，在城市化率超过55%的城市里，（我们会增加）商业地产的比重。”3月22日，华远地产举办2012年度业绩说明会，任志强通过网上交流平台如此表示。

　　业绩与目标

　　自华远地产3月20日公布2012年全年业绩以来，比起销售数据，外界关注最多的是两个“20%”，即任志强的税前年薪以及华远地产今年销售目标的同比增长幅度。

　　将2013年销售额增长率目标设定为20%，任志强表示，我们确定销售目标是已考虑了宏观政策可能发生的变化，如今年的货币量指标比去年低，还有可能出台新的调控政策，如“国五条”等。

　　“我们认为我们要确定切实可能的增长目标。”任志强指出，目前国五条还没有一个城市出细则。他认为国五条中最严厉的是对二套住房的信贷政策。

　　任志强表示，如果提高了二套住房的首付和贷款利率，将会对市场有较大影响。对二手房交易征收个人所得税的做法会让更多的人进入一手房市场，对于开发商基本上是利好的，但二套房的信贷政策如果改变是不利于一手房市场的。

　　“我们需要等待各个城市发布细则才能选择对策。而目前的国五条如果没有实施细则等于没用。”任志强如此表示。

　　据华远地产2012年年报数据显示，去年全年其共实现营业收入30.8亿元，同比增长18%。其中，华北地区约14.85亿，华东地区8969万元，西北地区15.04亿元。

　　与此同时，华远地产去年完成销售签约额56.2亿元，按年增长150%；销售签约面积51.5万平方米，同比增长101%。其中，签约销售的住宅产品48%是90平方米以下的户型，32%是90-144平方米的户型。

　　除此之外，数据另披露，截至去年年底，华远地产实现开复工面积183万平方米，比2011年同期增长37%，其中新开工70.3万平方米，同比增长7%；竣工52万平米，同比增长138%。

　　土地储备方面，去年，华远地产新增了西安太华北路项目（华远锦悦）和北京通州区梨园镇新项目（华远铭悦好天地），地上建筑面积合计约24.5万平方米。

　　对于上述业绩，中信建投分析师苏雪晶认为，华远地产2012年结算收入基本符合预期，结算毛利方面，由于北京九都会项目毛利较高，推升了该公司的整体利润水平。

　　“2013年，华远地产主要结算项目是西安君城和海蓝城为主，长沙项目也将贡献部分业绩，但由于北京保障房项目进入结算，因此整体毛利率将会走低，预计今年华远地产的营业收入将会有30%左右的增长。” 苏雪晶于研报中如此表示。

　　融资难题

　　值得一提的是，不久前曾高调表示将大力发展商业地产的任志强，在业绩说明会上再一次阐述了其之于商业地产的想法和难题。

　　“目前华远地产的商业部分占比例还不够大，每年我们通过出租物业取得的资金还不到一个亿。（但是）由于我们没有从公开资本市场上拿到资金，因此还无法进一步扩大持有物业的比例。”任志强如此坦言。

　　任志强进一步表示：“持续不断的宏观调控，压缩了房地产企业的融资空间，由于公司业务不断扩张需要大量资金的支持，2012年华远地产合并报表税后利润5.41亿元之中，除现金红利7902.87万元以外的4.62亿元将体现为公司送红股形成的股本和未分配利润，从而留存公司，用于补充华远地产发展所需流动资金。”

　　另据华远地产财务总监焦瑞云介绍，因为资本市场对房地产公司没有开放，所以华远地产上市后未拿到资金。

　　其称，目前华远地产的资金结构是依据项目情况，在保证财务安全的前提下，配备中长期金融产品。主要融资渠道有银行贷款、信托、基金，以及其他合作单位。

　　“公司目前的综合融资成本基本与市场水平相当。” 焦瑞云续称，目前华远地产的资金面不错，2012年年末货币资金比上年年末增长202.67%。

　　作为长期研究华远地产的分析师，苏雪晶亦认为，目前来看，华远地产货币现金充足，净负债率明显降低。2013计划房地产开发直接投资总额75亿元，新项目拓展投资约40亿元。

　　近两年来，由于调控的层层深入，房地产市场风险逐步增加，内房企的融资环境也进一步恶化。

　　早前，研究人士在接受观点地产新媒体的采访时就曾表示，最近三年，资本市场对地产行业已是完全关闭，没有任何企业完成资本市场的融资，无论是股票还是债券，都不可以发。

　　因而“找钱”并非易事，融资困难重重。为求“突围”，除了卖地卖股权这些极端生存方式，不少房企将目光更多瞄向海外资本市场。

　　不过，谈及这一话题，任志强回应表示，华远地产目前并没有到境外或者香港发债融资的计划。华远会借助于资本市场不断的增资扩股，并扩大在全国的布局。

　　“目前，受资金的影响我们只能在有限的城市开展自己的业务，我们也在寻求增加城市中心的开发，要根据资本市场和现金流的情况做适度调整。”任志强如此表示。

　　焦瑞云透露，2013年华远地产准备进一步拓展融资渠道，加强与银行、信托及房地产私募基金的合作，利用创新金融衍生产品为其下一步发展提供支持。

　　“近期正在与多家银行及基金公司洽商下一步融资事宜。” 焦瑞云如是说。