北欧当局欲降温楼市 华人买家需关注投资风险

　　有这样一种说法，地球上每一个过热的房地产市场背后，都活跃着华人投资者的身影。从近期复苏信号趋强的美国到泡沫之大已雄踞全球之首的加拿大，再到欧债危机阴霾下一枝独秀的北欧，海外楼市已经成为越来越多国人青睐的投资目标。然而，专家提醒，经历过一次次危机洗礼之后，各国当局对于房市热度的容忍度正在逐渐降低，政策制定者的房地产发展策略已成为华人投资者必须关注的课题。在美国房市尚处复苏初期、加拿大房市风险显而易见的当下，北欧当局近日释放的楼市收紧信号值得投资者关注。
　　在欧洲大多数地区还在紧缩与困顿中徘徊的时候，相对富裕的北欧地区却迎来了新一轮的房地产市场繁荣高潮。低息环境下的信贷激增成为房价高涨的直接推手，这让芬兰、瑞典、挪威等斯堪的纳维亚半岛国家感到担忧。对于他们来说，上世纪90年代初发生的极具杀伤力的房地产及银行业危机仿佛就在昨日，如何避免悲剧重演已被北欧政策制定者们列为首要议事日程。然而，眼下欧债危机虽然渐趋平稳，但南欧经济整体上仍处于下行通道，距离收紧银根尚很遥远，而要收紧至可遏制北欧等局部地区信贷发放的程度近期内更是没有可能。在这种背景下，包括瑞士及斯堪的纳维亚半岛国家在内的北欧各国开始考虑通过行政手段收紧信贷，进而实现楼市降温。
　　为抑制其国内正面临的20年来最大房地产市场扩张浪潮，本月瑞士央行发出指令，要求其境内银行上调资本准备金1个百分点；去年12月，挪威央行则要求各大银行将针对住房抵押贷款资产的风险加权增加两倍至35%.近日，瑞典金融监管局（FSA）也对媒体表态，称已准备通过收紧住房抵押贷款的发放标准来限制银行面向家庭提供的信贷。该机构称，此前实施的贷款成数上限可能已无法有效抑制信贷增长。
　　“瑞典家庭负债率已位居欧洲之首，我们不能眼看着家庭借贷规模失控。”瑞典FSA总裁马丁·安德森日前在接受采访时表示。据瑞典央行发布的最新预测数据，去年瑞典家庭贷款占其可支配收入之比已达173%的历史高点，远远高于20多年前该国处于银行业危机高峰时135%的峰值水平。与此同时，在当局过去两年间已采取信贷收缩措施的背景下，瑞典房价自2006年以来还是上扬了25%.瑞典国家住房、建筑与环境委员会在其最新发布的报告中明确指出，该国已出现房地产市场泡沫。该委员会分析师本特·汉森表示，目前瑞典住宅价格剔除通胀因素后可能被高估了20%，而全球三大评级机构之一惠誉国际则直言瑞典房地产价格可能在未来18至24个月内出现高达10%的降幅。
　　对于房市泡沫，北欧政策制定者始终保持着高度警惕，这是因为上世纪90年代的那一次危机已经让它们尝到了足够的教训。1985年至1989年，以瑞典为代表的北欧国家出现了房价和股市价格呈倍数增长的现象。瑞典房价五年上涨50％，股市更是上涨超过200％，投机风气盛行。房市股市荣景加速泡沫形成，也使私人部门借贷情形更变本加厉，加速民间消费和资本投资的快速成长。后来政府为了对抗经济过热，于1987年至1992年间陆续升息。上世纪80年代末期开始，北欧国家经济出现衰退，资产价格剧烈下跌，严重影响金融体系稳定及民间消费行为。1992年前后，北欧国家政府迅速出手。芬兰主要是将金融机构国有化，瑞典则由政府购买银行体系内不良资产，最终摆脱了危机。
　　有了20年前的痛苦经历，北欧各国希望此次能够通过提前部署来未雨绸缪。“一旦出现家庭借贷失控的情况，我们会优先动用两种工具，必要时还会考虑使用其他工具。”FSA的安德森表示。他所说的这两种工具分别是上调贷款成数上限和提高银行针对抵押贷款资产设定的风险加权比重。事实上，这两个工具也是过去两年间北欧各国当局普遍采用的房市降温措施，其中瑞典算是行动较早的。早在2010年10月，FSA就提出每个家庭获得的住宅抵押贷款数量不得高于所购房屋价值的85%；去年，该机构刚刚宣布银行需将针对抵押贷款资产的风险加权增加两倍至15%.受益于上述措施，瑞典家庭借贷增速从2004年至2008年间的10%以上降至去年12月份的4.5%.不过，在瑞典财长安德斯·博格看来，这个速度还是太快，他认为家庭信贷增速“不应超过3%至4%的区间”。
　　分析人士认为，考虑到过去两年多时间里北欧房市的逆势上扬、北欧当局欲给房市降温的明朗表态以及当前欧洲形势渐趋转好、美国房市开始复苏等房市投资目标增加等多重因素，此时投资北欧房市的下行风险已超过上行风险。