王健林：滚雪球的术与忧

　　头顶“2013年胡润中国富豪榜首富”的地产“土豪”王健林近来让外界惊叹不已：不仅因其个人资产今年涨幅高达108%、个人身价达1350亿元，而且因其格外高调：9月22日，在青岛东方影都影视产业园的项目启动仪式上，万达请来莱昂纳多·迪卡普里奥、梁朝伟等众多国际国内当红影星走红毯助阵。据知情人士透露，光是明星的出场费，万达就花了5000万美元。而投资500亿元的东方影都项目只是万达计划在全国投资的十个万达城中的一个。

　　不过，万达的快速扩张也引起外界对其资金链情况的质疑。王健林本人则多次对外界表示，万达的负债率远没有外界所传的90%，并称万达的资产负债率可能是中国房地产商里最低的。

　　现金流滚资产

　　“万达的商业模式是快买、快干、快竣工。”王健林曾说。与其它房地产企业不同，万达不储存土地升值溢价，而是一拿到土地就马上投入项目开发，在极短的时间内完工套现，然后投入到更多的新项目中。

　　据万达2013年上半年集团相关报告，仅今年上半年，万达新发展的项目就已经达到20个，其中包含18个万达广场和两个万达旅游城。如此多的项目集中上马需要极其丰厚的现金流，这正是外界质疑万达负债率高企的原因。

　　亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉中国经济时报记者，“万达的商业地产模式，就是一种类资金链的模式，用可销售的住宅、写字楼回笼现金，然后沉淀成购物中心和写字楼的持有资产，他本身就形成了自己的循环链。”

　　万达的现金流滚动特别快。王健林曾说：“别的企业投资四五年，我们两年之内就干完，这就是竞争优势。这种物业投资，如果提前一年完成，财务上至少节约1个亿，佣金多1个亿，这就是2亿现金流。”

　　在全国万达广场项目遍地开花的前提下，项目的前期销售收入作用很大，王健林将此总结为“销售为首、现金为王”。一位不愿具名的万达管理层人士对中国经济时报记者说：“每30亿的项目，自有资金只占10%，其余款项为商品物业和住宅物业售卖所得。”

　　在近几年开展的万达第三代城市综合体项目中，万达将单个项目面积增加到30万平方米以上，综合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅，加大了出售物业面积。