华夏幸福为什么被持续“点赞”

3月29日晚，A股上市公司华夏幸福（600340.SH）公布2017年年度报告。报告显示，2017年公司实现营业收入596.35亿元，同比增长10.8%。实现归属母公司净利润87.81亿元，同比增长35.26%。

从销售额来看，华夏幸福2017年共实现销售额1522.12亿元，同比增长26.5％，增速大幅跑赢行业绝大部分公司，销售额位居行业第九，表明其实力稳居房地产企业前十强。

此前我曾写文章介绍过华夏幸福的业务模式，认为其以产业发展为核心的产业新城商业模式，与其他房地产企业存在显著差别。其产业新城的模式和价值，正在被越来越多的舆论所认知和关注。比如2018年3月16日和3月19日，新华网和人民日报分别刊文报道华夏幸福，对其产业新城模式予以肯定。新华网文章是《估值优势明显，华夏幸福获持续看好》，人民日报刊文标题则是《补齐县域短板，助力协调发展——华夏幸福与河北固安以PPP模式合作开发产业新城》。

文章认为，华夏幸福的商业模式，建立在帮助地方政府实现发展目标，招财引智和扩大财政收入上，这与地方政府利益高度一致。这一探索在推进经济转型和可持续发展上有很大的示范意义，既存在商业利益又有极大的外部效应。这种商业模式是可持续的，也是受广泛欢迎的。

华夏幸福解决了哪些痛点

要搞清楚华夏幸福为什么被持续“点赞”，就要了解它到底解决了哪些社会痛点，通过什么方式去解决的。

当今中国的经济发展，尤其是县域经济的发展，一个核心的矛盾在于如何吸纳更多的企业入驻，如何吸引更多的人才，如何实现高品质的城市化。华夏幸福除了帮助地方政府完成产业园区的基础设施公共设施的建设之外，尤为重要的是，其形成了包括产业招商在内的产业发展生态体系，不断为合作区域打造产业集群，带动区域产业转型升级。

华夏幸福通过前瞻性、专业化的产业研究，及时和准确地把握当今世界经济发展的趋势，挖掘经济发展周期中的行业机会，研究价值链上的企业。通过宏观、中观和微观的结合，华夏幸福瞄准的是可以不断进行区域扩展并具备快速发展潜质的产业、业态和公司，这些成为其成功招商的基础。

通过在全球各个创新高地以及国内主要经济中心设立联络点，华夏幸福能获得第一手的项目信息，把握人和企业流动的关键入口。

华夏幸福围绕选址服务、行业圈层、载体建设、园区服务等各个方面，做了大量基础性的工作，可以为企业落地入户提供一揽子的解决方案，实现完整的“交钥匙”工程。这对很多不熟悉国内各地产业招商情况，但又有实际需求的企业而言，不啻为极有吸引力的福利。举个例子而言，很多产业园区不能照顾到企业所需要的个性化研发环境、厂房或圈层，但华夏幸福可以做到，它可以为生物科学研究的企业定制特殊的建筑，为富士康定制精密制造的厂房，甚至为智能汽车的企业配套引入产业链合作伙伴。这样的服务大获客户欢迎。

华夏幸福还依托于自己的上市平台融资优势，发起设立股权投资基金等金融工具，依靠资本驱动来推动地方招商，这一效果最近几年尤其显著，已经有不少地方开始效仿，并寻求华夏幸福开展合作。

异地复制效果显著 产业新城复制加快

很多业外人士刚开始认识华夏幸福时，认为这是一家河北起家的房地产开发商或者产业园区发展商。近几年，产业新城业务在华东、华南等地的成功发展，证明了华夏幸福以产业发展为核心的产业新城商业模式，切中了地方政府的诉求，满足了地方经济发展的要求，模式完全具有可复制性。

年报显示，2017年公司新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。

华夏幸福投资运营的园区2017年新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47%。尤其值得注意的是，非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。同期，非京津冀区域销售额占比也从上年的7%大幅提升至23%，

2017年全年来看，整个招商的企业数量，在长三角地区的也占到了三分之一。从数据上来看，不到3年的时间，长三角区域业绩贡献大幅上升，已经成为了华夏幸福新的增长极。在南京、杭州、合肥等城市群核心城市，华夏幸福已经扎根运作。可以预期的是，未来在长三角和其他区域，华夏幸福发展的空间还有很大。

异地复制改变了华夏幸福在京津冀区域收入占比过大的结构性矛盾，也给其产业发展服务带来了更多更大的机遇——尤其是这些区域本身就是产业基础更佳的地区。华夏幸福全力发展的先进产业集群在长三角这些本已拥有大量高新区开发区，地方政府有丰富招商经验的区域扎根，签约企业数量陡增，也说明其以产业发展为核心的产业新城商业模式受到广泛认可。

平台效应初显 产业发展护城河成型

2018年1月，华夏幸福召开首届产业新城合作伙伴大会，邀请合作伙伴在投融资、城市配套设置、产业发展、公共服务等产业新城的各个领域全方位合作。

产业新城是实体经济平台。合作伙伴大会召开意味着，华夏幸福开始系统地开放产业新城平台，让更多参与者进入，分享收益并创造增量价值。这也意味着华夏幸福对自身平台聚集资源的能力尤为自信，敢于放开、放手。

从2017年的产业发展合作情况来看，华夏幸福全年和华为、美国ATI、奥钢联、FMC等行业领军企业已经开展战略合作，围绕电子信息、高端装备、航空航天、生物医药等产业领域打造产业集群，逐步建立具有华夏幸福特色的产业发展模式。

随着公司签约的产业园区越来越多，公司延揽的项目越来越多以及合作伙伴的广泛拓展，华夏幸福正在成为政府和企业的“超级连接器”，向平台型公司发展。华夏幸福的产业生态模式在产业园区和企业之间形成了一种双边网络（two-side networks）效应——这种效应能增强园区和企业之间的互相需求关系，并且双边市场能自我强化，形成护城河。这种双边网络效应大部分时候出现在互联网公司，比如阿里、腾讯、Facebook等等，但是在线下也会出现。华夏幸福以产业发展为核心的产业新城平台，就已经初步具备双边网络的端倪。

随着华夏幸福不断增强产业发展能力，创新培育先进产业集群，其产业服务收入的增长会更快。

财报数据亮眼 商业模式逐渐成熟

我们上面的分析，可以从2017年的财报数据中得以验证。从收入占比来看，随着华夏幸福产业新城的发展，其产业新城业务收入占比大幅提升，2017年产业新城业务实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城业务收入占营收总额的比例从32%上升到48%，业务结构不断优化。产业新城业务加速增长的良好势头进一步彰显公司的领先优势和产业新城模式的强劲动力。

此外，其园区结算收入额299.12亿元，同比大增68%，占期内公司综合销售额的比例达到20%。

产业新城业务收入和园区结算收入的增速和占比，说明华夏幸福在产业发展上是非常迅速和顺利的，它不仅带动了收入的增长，还带来了结构性的变化，间接地也改善了公司的资产负债情况。从在手现金来看，期末公司在手现金681.05亿元，比2016年末增加了226亿元，净负债率下降了5.5个百分点，平均融资成本下降了1个百分点到5.98%。

随着华夏幸福产发展能力不断提升，华夏幸福“产业新城运营商”的角色会越来越被外界所认同，目前的华夏幸福正在这种蜕变的过程当中。

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