揭秘美国投资移民行业收益流向 首个4%年回报EB-5项目正式诞生！

　　导读：“移民”遥遥期，“投资”无回报?投资人到底该不该有回报?绿卡就是投资回报的替代品?投资本金是否可以提前返还?

　　EB-5投资移民尴尬现状

　　随着中国中产阶级崛起，本就深受青睐的美国投资移民EB-5项目，愈加让投资人趋之若鹜; 但由于受每年一万个签证名额限制，美国投资移民等待时间从最初的半年到后来的两年，到现在的若干年。遥遥无期的冗长排期让越来越多的投资人感到纠结。

　　纠结排期的另一层面问题是，市面上大多数EB-5项目，是没有回报或象征性回报。50万美元的长期投资，几年下来没有收益，对投资人来说也是一件憾事 —— 毕竟国内做个稳健型理财，收益会相当可观。

　　那么究竟是什么让美其名曰的“投资移民”却做不到名副其实的“投资加移民”?

　　事实上，美国投资移民项目大都是正常的房地产投资项目，投资本身是有回报的，问题症结在于这些回报“奶酪”都去了哪里?

　　多年来，被投资人认为的绿卡是回报的替代品，并不是美国房地产投资的常态，更不代表这些项目是低回报、低风险的项目。违反金融教科书式回报和风险的倒挂现象，在美国投资移民项目上凸显出来。

　　绿卡是否回报的替代品?EB-5投资款回报结构解析

　　起源于90年代的美国投资移民EB-5法案，旨在通过绿卡吸引外来资金和人才，并引入区域中心概念，让移民局授权的区域中心，在移民局和证监会双重监管下，募集资金，投资本土项目，创造就业，拉动经济。

　　“就业创造”成为绿卡申请的首要条件。移民法要求，通过区域中心投资的项目，必须在美国直接或间接创造10个就业，可以申请全家绿卡; 同时，移民局要求所投资的项目有“一定”的风险，并保持在“风险状态”下，不符合“风险状态”的绿卡申请，是不符合移民局要求的申请 (移民局最新的“风险状态”规定，仍然要求临时绿卡后2年期内，仍处于“风险状态”中)。

　　由此，从项目角度，美国投资移民要求“就业”和“风险”!

　　美国大部分房地产投资项目，是同时符合“就业”和“风险”两个要求的。通过经济模型计算的间接就业模式，已成为区域中心发展成熟的标记，充分满足“就业”要求，是EB-5高批准率的保障。那“风险”如何解释呢?

　　“天下没有免费的午餐”!作为正常商业行为的美国房地产投资，开发商借款都是有代价的。对美国房地产开发项目来说，最佳融资渠道是商业银行贷款。利息低但额度有限 —— 目前美国商业银行提供的建筑贷款，利息一般在5.5%-6%，额度仅到项目成本的60%(资深老、信用好的开发商可以贷到65%)。低成本的优质银行贷款来源，开发商都会用到最大限度。

　　排在银行贷款之后的夹层贷款(第二顺位贷款)，通常用来填补银行贷款和股东股权之间的融资缺口。如果银行贷款占比60%，股权15%-20%，夹层贷款需要占比20%-25%，现在这部分融资很多是由EB-5资金来满足。目前美国夹层贷款市场利息水平为6.5%-8%，绿卡项目会因为绿卡福利偏低些;所以，绿卡并非投资回报的替代品，开发商也没有“免费的午餐”!

　　原来，投资移民项目还是遵从投资规律，并没有风险和回报倒挂，EB-5项目体现出房地产投资是符合金融教科书的投资理念!

　　资金回报去了哪?EB-5投资款收益流向分析

　　毋庸置疑，除了换取绿卡，投资款的资金回报也是真实存在的，那投资人为何没有回报呢?答案很简单 —— 投资款回报“奶酪”没有分到终端投资人手上!

　　追根溯源，这种市场现状也是由早期移民市场需求造成的。行业发展初期，投资人并不在意投资回报。从2008年开始，高净值客户陆续开始申办移民。

　　美国投资移民以其便捷、简单的商业模式，让有经济实力的投资人，可以无学历、无语言、无年龄门槛地申请，这批投资人首当其冲的目的就是获得美国绿卡。早期投资人，不讲究回报，希望50万美元绿卡拿到就返回。这种看中移民，弱化回报的思维方式，是符合早期高净值投资者的初衷愿望，也造就移民行业早期的发展轨迹。

　　行业发展到2014年，投资人队伍逐步转向中产。随着排期的不断加长，投资人开始询问投资回报，也更有愿望了解移民项目背后的运作。EB-5日趋竞争激烈，投资回报“奶酪”都去了哪儿呢?

　　一方面，营销成本巨大。投资回报变成了铺天盖地的宣传 — 豪华顶级包装、名人站台、各式峰会，让移民行业每年的推广费用，在短短几年内排名各行业前几名。

　　另一方面，销售环节的高消耗 。由于中美信息的严重不对称，移民销售环节“吃”掉了投资人大部分投资回报。目前，销售环节消耗项目发行费(一般5万美元)，外加每年3%的固定利息;也就是区域中心从开发商那里收取的利息，大部分消耗在移民销售环节，终端投资人因此没有收到投资回报。

　　冗长的移民排期，资金占用时间的增长，已使得当今EB-5的投资者的关注点不同于早期。那么，顺应市场形势变化，与其将投资款回报收益消耗在广告、宣传和营销环节上，不如回归产品根本，打造更有力的特色产品，让一定比例的投资收益重回投资人怀抱，这是不是一种可能呢?

　　行业变化，当时间之友让移民排期等待升值;与时俱进，年固定回报4%项目随之问世

　　综上所述，我们可以理解以下几点：

　　美国投资移民项目大都是正常的房地产投资项目;获取绿卡的同时，投资本身也是有资金回报的。

　　目前投资回报大量消耗在项目营销和销售环节。

　　随着EB-5排期日渐加长，这种仅获绿卡，投资零回报的模式不再符合市场期待。

　　欣慰的是，市面上终于推出真正符合金融投资规律的美国投资移民项目，化投资移民为移民投资。以专业和一流服务为口碑的指南针·海外，最新经典推出美国创业区域中心ARCFE旗下纽约曼哈顿水岸杰克逊高级公寓项目，投资人固定年收益4%，按季发息，让投资人排期等待变得更有价值 —— 既解决长排期、无回报的痛苦，又能实现移民梦想，留给后代一份自由，真正在投资中实现资产升值。

　　美国移民局最新I-829规定，临时绿卡两年到期时，可以允许本金返还，无需等到I-829永久绿卡批准。该项目将符合移民局最新规定，允许投资人临时绿卡两年后，返还投资本金!

　　位于纽约房地产开发热点的长岛市，以其优越无比的地理位置，近年来深受众多开发商青睐。与曼哈顿黄金中城仅隔一站、时代广场两站地铁，10分钟车程抵达著名地标洛克菲勒中心和中央公园，是目前纽约热火朝天的房地产开发热点之一。

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