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经济观察网讯 4月18日,上午10点,链家海外事业部总经理时今强回到链家总部办公,他刚参加完毕哈佛大学商学院举办的亚洲商业论坛活动。
2015年,链家成立链家海外事业部,由美国市场开始发力,业务逐步拓展到美国、加拿大、澳洲、英国、新西兰、德国、法国、日本、新加坡10个国家。
时今强在接受记者采访时候表示,海外置业人群已由过去的富豪阶层变成中产阶级人群,这些人群海外置业的目标更贴近居住和生活本身。
在这样的背景下,链家海外目的非常明确:一是链家海外成为居民全球房产配置的桥头堡或者试点;二是链家海外在拓展产品线和客户线中寻找到更有利链家系统的价值点,实现链家打造全价值链“住的入口”的愿景;三是为链家的全球化、国际化打下基础。
经济观察网:海外的房源结构如何。
时今强:二手房的产品来源:一是选择和当地房地产协会签约,然后把房源导入;二是当地的全国性连锁的二手房公司签约;新房来源是大品牌的开发商、上市公司等,与我们签约,我们收取佣金。这些签约的房子挂到链家网上,现在公司对我们的期望值,期望我们在房源对接做得更扎实,我们希望在年底的时候房源拓展到10万。
经济观察网:海外佣金如何?
时今强:国外的制度是(以美国为例),假如这房子100万美金,你是卖家经纪人,你签约后会收6万美金,其中3%是经纪人自己留着的,另外3%,分给将来帮你推荐成功的买家经纪人,我们是从卖家经纪人那里得到的报酬。
经济观察网:是自己组建团队吗?
时今强:我们用两年时间搭建了一支100多人的专业海外经纪人团队,可以有效服务十个国家。他们当中不乏海外知名高校,比如哈佛、纽约大学归来的人才,绝大多数经纪人都有当地工作生活的经历,这就能够为客户更多有价值的本地信息。目前来讲,链家海外有30%以上都有美国、加拿大、澳洲、英国房地产经纪人的资质。我们客户在国内和海外享受的服务质量都是一致的。人才和团队也是我们这两年最大的收获。
美国已经落地了西雅图、旧金山湾区、纽约,6月之前会落地达拉斯、休斯敦,我们在美国有直属分支机构,相当于是闭环操作,国外除了不能立刻看到房子,链家国内国外服务质量是一样的。
经济观察网:客源来自于哪里,客户的平均签约时间是多久,主要在哪些城市成交?
时今强:链家自身的资源、移民公司、中介,目前80%的客源还是来源于链家自身的资源、链家网的用户以及线下门店。二手房角度成交速度是客户从看房到签约,两周到一个月就可以成交,这一块比较火热,新房因为体量大,比如四五十套的新房可能需要两三月。从成交分布来看,美日英澳占50%,剩下6个国家加在一起占50%,其中日本销售额不错。
经济观察网:海外买房最大的风险是什么?
时今强:就是客户自己不知道为什么买房,盲目乱买,我们是根据客户需求提供服务,所以我们希望客户能建立正确的判断。
另一方面,在经济形势比较好、法制监管完善的国家,也可能会有不是很靠谱的开发商或中介,有烂尾等问题发生。因为行业准入门槛过低,各类海外置业中介公司良莠不齐,甚至存在业务多重转包等问题。这对于用户在中介的选择上就具有很大风险。这一切的根源,还是要归结到行业缺乏统一标准,购房者缺乏有效执行程序和效果参照,更缺乏境内外环境信息的对称评估。所以买房最好是通过靠谱的专业人士或机构来进行。
我们在为客户规避风险上做了很多努力。促进信息的无差别分享,真正提供对客户有价值的信息,帮助客户筛选茫茫信息大海中真正值得考虑的因素,达成有效的期望值。我们有专业的经纪人团队和完整的服务流程,可以最大限度为客户规避风险。
经济观察网:新房和二手房业务的比例是多少?
时今强:未来的话,一定会达到目前海外主流的这种国家的二手房和新房的交易比例吧。比如说美国三亿人口,1亿500万的房产存量,大概二手房交易是550万套,新房50万套,是92%和8%的占比,这是一个整体方向,二手房是占9成左右。
经济观察网:如何解决海外房产信息不对称?
时今强:现在海外房源以推送方式对接链家网,所以可以说除了语言不一样,没有其他区别。我们同时也在推进信息的无差别分享,我们希望通过技术来解决,比如通过海外顾问专业分析筛选和过滤信息等等解决不对称问题,比如从带客、成交、评价执行全套流程化,促进信息的无差别分享,真正的为客户提供价值,帮助客户筛选茫茫信息大海中真正值得考虑的因素,才能达成有效的期望值。
经济观察网:规划是什么样的?明年的销售额或者明年的战略战术?
时今强:我觉得更多的取决于市场和客户的需求,我觉得链家海外和目前海外置业最大的区别是,其他的从业者是佣金有10%的不会做6%的项目,有8%的不做4%的项目。我们是为了满足客户的需求,真实还原他的需求,达到他的期望值,所以能做成什么样完全取决于客户的要求。
经济观察网:有帮忙企业买楼吗?
时今强:国人海外置业一定会经历三个阶段:民宅到商业地产再到境外房地产对标的私募产品。从商业地产角度讲,我们有非常专业的商业地产团队,我们商业地产部经理经手过的房地产超过10亿,自己交易过的标的额超过三亿美金,我们现在已经有几单在咨询当中,但是跟客户签了保密协议,所以没有办法说。
经济观察网:除了商业地产服务,有没有后续服务?比如装修、民俗。
时今强:现在是委托给当地的业务合作伙伴,他们来打理,因为毕竟需要做得很重以后才会有这方面的服务,客户不可能说100个客户全买到这个小区里,半径一大了没有办法保证服务质量,所以要靠当地的合作伙伴来服务。链家海外会尽量自己消化,目前没有办法全部消化,但未来一定会提供一站式服务。链家旗下的自如,前两天还和自如的总经理聊天,自如已经在海外有一个民宿的项目在日本,下一步中国人去海外居住酒店或者民宿很多的,对链家海外是很好的补充和互动。如果我们客户买了房子,可以在链家自如平台租,装修、出租、代管,真正体现的是一站式服务。
经济观察网:海外事业部投入在哪里?
时今强:主要是人,团队的搭建。在公司总部办公,场地、装修也不需要管理,链家网每天400万的PV,不断的电话踊跃,8000万门店,对我们来讲最大的成本已经省掉了,这些都比较省心,主要是把人找好,人对了,基本上就成事了,
人永远是优势。而且我是一直觉得这个行业,人越多、体量越大,才能引起更多人的关注,才能引起更多的社会注意和正向作用。
经济观察网:如何进行海外配置?
时今强:从来没有什么东西是最好的,只有最合适的。根据客户自己资金的量、期望值、过去和未来规划来配置房产。初次海外职业者,建议考虑日本,2020年会有奥运会嘛,最小的房子只有14平米,麻雀虽小五脏俱全。同时,日本民宿的条款限制已被解除,所以你买任何一个房子可以作为民宿了。如果预算是100万到200万人民币,可以考虑休斯敦或者美国南部比较好的州,可以买个独栋别墅。超过200万元以上的房产配置,可以买东西海岸的入门级的房产,比如纽约曼哈顿、伦敦东一区、东二区。
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