重庆炒房团全军覆灭？！

来源：资产管理圈综合自凤凰房产（ID：houseifeng）、牛爷财经（youthinking）、光远看经济（guangyuanview)、新浪财经（作者：王川）、央视财经等

一个多月前，得知黄市长因工作调动要离开重庆，江浙一带和上海北京的炒房团闻风而动，组团“打飞的”准备去重庆捞一把。特别是听了某“网红”作家的忽悠，说重庆房价要大涨，更是像飞蛾扑火一样蜂拥而至。

元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周内，据统计，重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量。可见，确实有人想豪赌一把。

草哥的一位朋友也是不听我劝告，坚决要去冒这个险，一口气买了三套。前几天还得意洋洋地跟我说，他一个多月前买的，现在每套已经涨了40-50万了，1月13日，他又刚网签了一套。

但是，昨天他却对我说欲哭无泪，为什么？因为重庆出房产税修订政策了。

1月13日，重庆市政府下发市长令，修订原来的房产税征收条例。重庆财税部门说，针对近期重庆主城房地产市场出现的异常现象，遏制“炒房”牟利行为，从2017年1月14日起，将原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房征收房产税，调整为在重庆没有这三个条件的外地人，新购首套及以上的普通住房征收房产税。

草哥这位朋友虽然抢在14日之前网签了那套房子，躲开了房产税的征收，但是可以确定的是，基本没人会接盘了。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为你不知道下一步会不会提高房产税率。

而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者，你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子，还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房？重庆的这一招，可谓打中了炒房者的七寸，具有非常大的杀伤力，不仅增加了持有房产者的成本，而且还打压了二手房的炒作土壤。

可见，当局控制房价的办法还是很多的，关键看跟不跟你较真。

浙江人很聪明，他们去重庆炒房有三个盘算：

第一，黄市长在重庆调控房价，重庆的房价确实是一个价值谷地，有炒作的空间。

第二，黄市长离职是因为年龄到点，并没有安排新更高职务，联想到重庆的历史和风波，有人会认为这是对黄施政的否定，控制房价也将被否定。

第三，黄市长走了，新市长来了，新市长要财政收入，要政绩，要GDP，房地产还是捷径，放开房地产调控就是可能。

第四，尽管有了中央经济工作会议不准炒房的说法，房地产的转变是很困难的，各方都在阻止，最起码房地产税的出台是不可能的，炒房的路子没有被完全堵死，甚至还会是越调越高，炒房还可能有一把机会。

第五，浙江人聪明，他们炒房就是打短线，把价格炒上去，他们就趁机出货，赚一把就走。他们可能认为中央出台房地产税可能还需要一到两年的时间，还能有机会炒一把。

重庆炒房团这么快就覆灭了，因为他们犯经验主义，认为中国还原来的中国，中国还是房地产的中国，连老大说了”房子是用来住的，不是用来炒的“也当成耳旁风，认为那棒房地产的兄弟能顶得住，地方政府也能顶得住。

我跟这位朋友说，你如果是自有资金，而且不等着急用，就慢慢留着吧，目前几年是很难看到大幅上涨了，你可以打持久战，先出租出去收点租金。真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了。

除了修订房产税征收外，重庆还有其他狠招，比如加强主城区商品房预售管理，要求无合理理由不得定高价或涨价，针对个别楼盘擅自涨价现象，还公开了举报违规销售电话；还将与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。既不让涨价，又不办理贷款，这是把炒房者的预期和金融工具都给限制死了，最近这一波来炒房的，恐怕全部要被套牢了，就当为重庆人民做点贡献吧。

在目前这样的大背景下，还有人会去赌房价上涨，我批评这些朋友，作为职业炒房客，你不看草哥的文章就算了，难道你们连人民日报也不看吗？一点政治觉悟都没有。

黄市长治理下的重庆楼市，是被全国人民当作楷模，被舆论称做“业界清流”的；黄市长调控房地产的“三宝”：增供应、控价格、强保障，是被当作经验推广的。如今黄市长要走了，作为接任者，会轻易让房价爆发式增长？如果真发生了这样的事情，新市长的脸面往哪里搁？在重庆市民眼里会怎么看待？这可不只是打脸的事情，而且很可能会被当作一个控制房价不力的重大事件。

所以，作为新市长，只会加强房价控制。草哥朋友叶檀博士曾经写文章评价说：黄奇帆走了就可以到重庆炒房了？别做梦了！黄奇帆先生离开重庆，绝不意味着后任会放任房价在短期内大幅上涨，透支未来发展空间。谁这么做，谁就是重庆发展的罪人，哪个官员也承担不起这样的罪责。

而且，不久前闭幕的中央经济工作会议中，促进房地产市场平稳发展是当做政治任务提出来的。会议提出，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。老大还表态说：房子是用来住的，不是用来炒的。

在这样的大背景下，新来的张市长会轻易让房价上涨吗？在张市长的第一次政府工作报告中，坚决遏制炒房是被写进重庆市政府工作报告的。张市长还表示，将加强市场执法监管，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展。

从客观因素来看，重庆的房价也不具有炒作的条件。重庆有全国最大规模的公租房，所有人只要在重庆交半年社保就能申请，5年后可按政府定价购买。

而且，重庆有无限的土地供应。重庆面积8.23万平方公里，北上广深四个城市合计的总面积也只有3.22万平方公里，重庆市的面积比北上广深四大城市合起来的总面积还要大1倍以上。

长期看，重庆房价享受全国平均涨幅是有可能的，但如果想短期内猛炒暴涨，基本不太现实。所以，如果你有闲钱，还是珍惜现金，远离重庆吧！！

2017年，当你做出决定是否炒房之前，先来看一段万达的故事。

大家都以为房地产开发商简直就是暴发户，来钱快、来钱多，但王健林却在万达年会上大倒苦水：

我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。

为此，王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发，将逐渐退出地产开发这个行业。

为什么大多数人喜欢靠房地产发财？

首先，我不否认大多数人是靠房地产发财的。在中国，北上广的黄金地段，过去二十年房地产大多涨了几十倍。在美国硅谷，以斯坦福大学为核心的地带，在纽约的曼哈顿，在美国首都华盛顿的周边地区，过去二十多年房产价格一般都至少上涨五六倍。

如果你环顾四周，却发现靠股票投资发大财的投资者则寥寥无几。

为什么人们喜欢房地产？为什么许多普通人依靠房地产迅速积累财富？笔者认为有这样一些原因：

1、房地产，看得见摸得着， 普通人很容易有感性认识，因而认可其价值。尤其是看到精美的装修， 和优雅的环境，人容易变得情绪化，而没有从投资的角度看问题。

2、靠房产每月收租的收入模式，很容易理解，在目前银行存款利息极低的情况下，显得是个更好的选择。

3、房子的流动性不好，出售的交易费用比较高，时间长，所以一般人有些微利时，不会像股票一样几秒钟内迅速抛售，而会选择长期持有，这反而促进了长期升值利益的积累。

4、杠杆效应。大部分购房者一般都只需要付30%的首付，一比三的杠杆率导致房屋升值时收益率被放大。

5、一线城市的最好区域，由于供给限制和刚性需求，所以长时间以来，一直有资产保值，抵御通货膨胀的功效。

房产投资的缺点

但凡事皆有两面性，房地产的一些特性，有时又是巨大的缺点：

1、当经济下行时，房地产的杠杆效应会使损失也放大，甚至超出起初投入的首付款。

2、由于房子流动性相对不好，当市场逆转时，会出现长期卖不出去，要卖就要大幅降价割肉的窘境。

3、房地产是一个非常本地化的投资。每个地方的市场行情和法律千差万别。和一线城市的黄金地带相比，大部分区域过去二十年的平均房价只是翻了两倍而已。

4、投资者思维简单化，没有区分自住房和投资房的不同特质，尤其是没有意识到，管理投资房需要做的各种耗时耗力的工作，以及一些潜在的不可控的风险。

其一、房地产政策必须告别“经济目标”，回归民生和居住，围绕“房子是人住的”这一政策目标重新构建住房公共政策体系。

其二，中国房地产市场的基本面已经今非昔比，房地产当下最重大的问题绝不是库存，而是严重的资源错配，要打破大城市的边界，而不是把人赶向中小城市。

第三，不要担心房价涨跌，房价涨跌应该成为常态。

第四，中产阶级以上别炒房了，给刚需留点空间！