银行全面暂停房贷?楼市黑天鹅来袭!真相是这样的......

时间: 2016-11-29 23:26:39 来源:   网友评论 0
  • 上海调控再加码,二套房首付不低于50%!济南银行全面暂停房贷?楼市黑天鹅将至?

导语 | 上海调控再加码,二套房首付不低于50%!济南银行全面暂停房贷?楼市黑天鹅将至?


来源:资产管理圈综合自中国经济网(ID:ourcecn)、新华网、中金在线、大众网、市住建委、上海发布、21世纪经济报道(ID:jjbd21)、每日经济新闻(ID:nbdnews)等


一条消息,震惊一个城市,也震惊了房地产和金融两个大圈子的所有人!


惊天大雷!济南全面暂停房贷?



据新华网报道,28日,驻济各大银行突然集体下发紧急通知,即日起至30日,各分支机构全面暂停房贷业务,不管是几套房。公积金贷款不受影响。有的银行在通知中措辞严厉地表示:擅自放贷将追究责任。


一位城商行历下区某营业部负责人表示,暂停的不只房贷业务,还有消费贷,如此严厉的政策,济南还是首次遇到。


此外,包括中国银行、浦发银行等在内的多家银行驻济南分支机构人士,同样向记者证实了该消息。


一位大型房企相关人士表示,近期济南的房地产调控正在加码,包括购房所需要的限贷限购证明,每天都有数量限制。




山东银监局:济南银行全面暂停房贷报道不实


今天下午,山东银监局对部分媒体关于驻济银行全面暂停房贷业务的报道进行了回应,目前中国银监会和山东银监局均未出台任何关于济南市银行业全面暂停房贷业务的政策要求。


根据山东银监会的统一部署,山东银监局自11月初开始,对辖区部分银行业金融机构房地产相关业务进行了专项检查,重点查处违法违规行为,推动银行业金融机构强化合规性管理。截至目前,中国银监会和山东银监局均未出台任何关于济南市银行业全面暂停房贷业务的政策要求。


济南的新房价格已连涨15个月


就在10天前,国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,当月济南环比上涨3.4%,根据往期数据,济南的新房价格已连涨15个月。


▲济南房价走势图(数据来源:山东商报)


来自国家统计局数据显示,10月份济南新建商品住宅价格环比上涨3.4%,虽比9月5.2%的涨幅已经回落,但在全国70个大中城市中仍排名第四。



对此,一位房产中介表示,2016年初济南东部房价6000元/平方米的楼盘,经过“爆发”式上涨,带“火”了整个济南房地产市场,原本单价在5000元~6000元/平方米的济南西部高铁站片区,房价已有过万的势头。


针对济南近乎疯狂的房价,山东大学经济学院教授李铁岗分析说,“今天房价的非理性增长,实际是在透支未来房地产市场的发展。”


不过,“疯狂”的涨势,也引起了监管部门注意。11月11日,银监会向包括济南在内的16个房价上涨过快城市的银监局下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》。


记者注意到,银监会要求检查16个城市银行业金融机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况,并要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。


▲数据来源:济南市银监局


按照央行的报告,今年10月新增贷款6513亿元,企业中长期贷款大幅收缩,占比只有11%,而居民中长期贷款(主要是房贷)比重仍是高达75%。


对此,央行在报告中也着重指出,新房的成交量大,决定了房贷的规模大。房贷规模降下来了,楼市自然要降温。


之前,济南在9月28日发布“房八条”打击恶意炒房通知。10月2日,济南市政府办公厅再次发布地产调控通知,通过限购和限贷政策抑制房地产市场过热、价格上涨过快的现状。


此后,济南房地产调控政策逐渐加码。上述房企人士透露,近期济南本地对房地产的调控,正在逐渐收紧,比如购房网签所需要的限购限贷证明,最近都有数量控制。


上海楼市出重拳!首套房首付不低于35%


11月28日, 市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。


《通知》规定,经上海市市场利率定价自律机制商定,对差别化住房信贷政策作以下要求:


自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。


在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;


购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。


市公积金管理中心说,公积金贷款利率、贷款额度等也将根据情况进行调整。详见下文。



这次调整有什么效力呢?原先信贷政策只认房,不认贷,即只要出清手中房源,再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷,意味只要以前有信贷记录,再买房都认定是第二套,对改善型购房冲击尤为明显。


这使得具有购房资格的人严重缩减!让我们来算一笔账:


假设在上海买一套房500万的房子,如果是首套,35%首付,你至少要准备175万现金,然后贷款325万元,月还款20500元,除去日常开销,夫妻二人收入必须都得在25000元以上吧(税后才18000)。


而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%(如下图),这里面能有多少连一套房都没买过的?大概可能凤毛麟角了。



所以只要严格执行这个房贷收入比的政策,估计弄不好房贷能降到非常低的水平,甚至就是变相不批贷款了。


有人将此前北京、深圳的房贷新政与此次上海的政策进行了对比。


北京9月30日房贷新政:购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。


对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。


深圳国庆房贷新政:对无房且无贷款记录的,继续执行三成首付;对无房但有贷款记录的,首付不低于五成;已有1套住房的,首付提高到七成以上。


结果是:


1.在首套贷方面,深圳比北京首付低5个百分点,但在认房又认贷方面紧于北京,上海最严!


2.在二套贷方面京深认房不认贷,深圳比北京略紧,不管是否是普通房,皆七成首付。上海认房又认贷,紧于北京,与深圳互有松紧,总体稍紧于深圳。


天津出台房贷新政:楼市降温,土地市场仍火热


同日,天津也发布房贷新规,在提高首付的同时,对首付人群的认定也要参考商贷因素。



  • 对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的,最低首付款比例为30%;


  • 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为40%;


  • 但对非本市户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%。


天津房地产人士表示,本次差异化信贷政策力度有限,主要针对本地家庭的首套房首付比例有所提升。


"十一"期间出台的相应调控政策后,天津市房地产市场有所降温,住房价格上涨势头得到控制。


不过,10月以来天津土地市场却一片火热。多个地块出现成交价溢价率超过100%。这显示出,房企仍然非常看好天津地产后市,积极在天津储备土地。


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