限购新政遇见人民币贬值 房价阶段性顶部隐现

作者：袁元 来源：号外财经网 

　　国内20多个城市推出限购新政之际，人民币汇率同步创出6年以来新低，当限购新政巧遇人民币贬值，房价的阶段性顶部似乎也就出来了。

　　《号外财经》今年以来，国内一线城市和多数二线城市房价的一路走高，给国人对于该不该买房的纠结心态划上了句号，买买买成为潜在购房人的唯一选项。尽管很多城市的房价已经高的离谱，但是根本阻挡不住汹涌而来的买房人的购房热情，排长队、抽签认筹、扎堆离婚，只要能买上房，能够让人们想到的招数几乎都使尽了。

　　国人何以在买房上维持如此强大的人气，主要是因为这十年以来，一线城市和多数二线城市的房价一直保持着一个稳步的上涨趋势，即使中间有一段时间略有下跌，但是随后的上涨完全弥补了下跌的损失，就像股市那句老话一样：在趋势性牛市机会中，每一次的下跌都是买入的最佳时机。

　　《号外财经》当然了，引发今年房价走高的另外一个重要原因就是购房利率的下跌以及货币超发下的民间版资产荒。央行实施的降准降息，给市场增添了巨大的资金流动性，而以股市为代表的大多数投资理财市场的疲弱不堪，使得房地产市场成为唯一能够消化庞大市场资金的唯一去处。在这诸多合力的联合推动下，楼市想不涨都难。

　　其实，导致房价走高的还有一个重要原因，那就是人民币贬值。今年以来，人民币一直处于贬值通道中运行，而在国庆节后，人民币贬值的速率呈现出明显加快的趋势，可谓是一天下了一个台阶，而且是每天都在连续刷新着6年新低的记录：10月10日，人民币兑美元中间价跌破6.70;10月11日，人民币兑美元中间价逼近6.71;10月12日，人民币兑美元中间价跌破6.72;10月13日，人民币兑美元中间价逼近6.73，在岸人民币汇率也同步跌破6.73。

　　《号外财经》10月17日，人民币兑美元中间价再度下调222点报6.7379，逼近6.74关口，创一周以来最大跌幅，也创下了2010年9月14日以来的6年新低。10月18日和19日，人民币兑美元略有升值，但还是维持在6.73左右。人民币贬值速率的加快，以及未来潜在的通胀压力，让持有人民币现金的国人产生了一定的恐慌性情绪，在这种情结主导下，买房抗通胀的传统投资思路占了国人资产配置的主流，刺激了房价的进一步上涨。

　　人民币汇率走跌对房价有着什么样的影响，业内专家也是看法不一。有人说，人民币汇率大跌=美元再走强=资本流向美国=中国房地产圈不到钱=房价下跌...。但是也有专家对此观点持有异议，认为国内资金流动性充沛，即使原先流入国内的博取人民币升值的热钱回流回美国市场，对国内房地产市场的冲击作用也是有限的。

　　《号外财经》一些业内专家担心，人民币的过快贬值将导致整个房地产市场的投资预期逆转，尤其是目前国内房地产市场上还充斥着一大批短线投机客，这些投机客听风就是雨，买涨不买跌，稍有风吹草动便溜之大吉。更为要命的是，这一次人民币的加速贬值恰恰碰上了国内20多家城市陆续出台的住房限购新政，限购新政让很多潜在买房人的买房梦破灭，也让这些短线投机客手中囤积的房子失去了“接盘侠”。在这种背景下，国内楼市形成阶段性顶部的概率还是比较大的。毕竟来说，已经高歌猛进了一年多的国内楼市，客观上也有“歇歇脚”的需求，人民币的加速贬值以及限购新政的陆续出台，不过是加速了楼市形成阶段性顶部的脚步而已。

　　《号外财经》导致楼市由于限购新政出台以及人民币加速贬值形成阶段性顶部的一个重要原因是因为一线城市房价的大幅上涨，使得其与国际大都市的房价相比，出现了明显的价差。我们能够从网上看到当今国际大都市房价水平，其价格明显低于国内一线城市的房价，即使把国内目前尚未征收的房地产税考虑进来，这个价差也是了不得。苏格兰皇家银行(RBS)大中华区首席经济学家胡志鹏在最新的报告中提到，中国一线城市房价飙升可能会推动国内投资者将投资目光转向海外更便宜的替代资产。海外配置资产已经渐渐进入国人的视野，一些具有先见之明的国人已经把买房的目光投向了更为辽阔的国际市场，美国、加拿大、欧洲、澳大利亚、新西兰、东南亚。到处都可以看到国人买房的身影。在加拿大，由于国人的大手笔买房，使得当地政府不得不出台了针对外籍人买房征收特别税的新规。

　　《号外财经》一个看上去并不太好的动态是，伴随着国人海外买房力度的加大，大笔大笔的人民币被换成外汇用以买房，在这个过程中巨量资金的流出国门可能会引发人民币进一步的贬值压力。如果这个海外买房链继续循环的话，无疑会起到“削峰填谷”的作用，从而抑制了国内房价的继续上涨。或许，这也会是人民币国际化带来的对高房价的抑制作用吧。这一点，也得到了海通证券分析师姜超的认可，在他看来，中国地产过热难以持续，今年的地产销售或已接近历史的顶部，2016年或是中国地产市场的历史大顶。

　　《号外财经》人民币再度暴跌下对房价涨跌到底有着什么样的影响，经济学家马光远是这么认为的：第一，从中国经济基本面看，人民币汇率仍然被高估，人民币的贬值趋势并没有结束。从人民银行目前的态度看，在人民币贬值问题上已经松动。人民币回到“7”时代是大概率;第二，在人民币贬值的情况下，房价出现调整的概率很大，一些城市的房价出现下跌是正常的;第三，就中国经济的基本面而言，无论是人民币汇率还是房价，短期内都不存在暴跌的基础。也许我们会迎来一个人民币与房价都出现“双方波动”的新的周期。

　　2016年的10月，这边是20多个城市陆续出台限购新政，那边是人民币贬值速率的不断加快，当限购新政遇见人民币贬值，房价的阶段性顶部也就逐渐浮现出来了。