聚焦银行“钱荒”下房企众生相

　　[提要]有的房企开始加快产品周转速度，甚至加快地王项目的入市步伐；有的房企开始调整入市产品类型，加大商业项目入市比例。

　　“钱荒”背景下，房地产市场基本面出现了变化，企业开始关注自身的财务结构和资金安全问题。鉴于此，有的房企开始趁融资窗口期扩大海外融资规模，优化财务结构；有的房企开始加快产品周转速度，甚至加快地王项目的入市步伐；有的房企开始调整入市产品类型，加大商业项目入市比例以求快速回笼资金，灵活把握现金流……

　　57亿元南京地王苦熬近三年未入市雅居乐欲售2.5万元平方米高价或承压

　　《证券日报》记者在项目现场发现，约5栋28层左右的高楼“孤单”地矗立在绿草丛生的大片空地上；该项目公司人士称，楼盘将作为现房销售，开盘时间还未定

　　荒野中的地王项目欲售价2.5万元平方米！《证券日报》记者在项目现场旁边的“雅居乐滨江花园项目部”相关人士处获悉，雅居乐滨江花园项目开盘时间还没有定，预计将在今年9月份或者年底入市。此外，由于项目是以现房形式销售，具体售价也还未确定，但预计均价要超过2.5万元平方米。

　　值得一提的是，雅居乐滨江花园项目即是2010年雅居乐地产以57亿元代价抢得的南京地王。而本报记者也在项目现场看到，该项目与长江相邻，位于江北浦口区的纬七路过江隧道旁边，周边将有2014年通车的地铁通过，但上述开发商预想的销售定价还是超出了南京房地产市场对该项目的预期。

　　“就算滨江花园项目既是现房也是精装修楼盘，但每平方米卖2.5万元也着实有点贵了”。一位熟悉南京楼市的知情人士向《证券日报》记者表示，毕竟目前项目周围还是大片空旷之地，配套设施并不成熟完备，东方万汇城大型商业综合体还在建设过程中，预计若以上述高价入市可能有一定销售压力。

　　更为值得注意的是，距雅居乐地产竞得这宗曾轰动一时的地王地块已接近三年的时间了，但其入市时间却一拖再拖。直至项目旁边的过江隧道去年开通，地铁将于明年通车之际，该项目才不再“扭捏”地意图借助这些利好谋划入市。

　　旷野中的“孤单”地王

　　6月27日，在阴沉的天气中，《证券日报》记者乘车赶往雅居乐滨江花园项目现场，令记者诧异的是，这个久负盛名的地王却几乎是“孤单”地坐落在荒草丛生的旷野中，周围皆是大片空旷的荒草地，远远望去，似乎有正在建设的高楼，但却并不十分清晰。

　　“这个地方以前就是村子，你站的地方周围原来都是田地，后来才规划为浦口新城的。”身为南京人的出租车司机向记者介绍道，“咱们刚通过的过江隧道也是去年才通车的，这地方不见高楼大厦很正常”。

　　当记者带着些许诧异试图步行进入项目工地时发现，“百万平方米滨江豪宅社区”字样的巨幅广告牌就立在路边，整个项目目前只有约5栋高楼，每栋28层左右，目前已经全部封顶，且下面几层外立面都已经做好。同时，记者也看到，工地上并不见围挡，个别施工设备停在路边，一些建筑工人正在施工。

　　不过，记者多方询问和反复寻找下却不见“售楼处”的身影。直到记者按照工地工人的指引找到了“雅居乐滨江花园项目部”时才获悉，“现在还没有售楼处，项目还没有开盘呢，当然也没有样板间可看”。一位雅居乐滨江花园项目公司的相关人士向本报记者如是表示。

　　拿地近三年未入市

　　事实上，尽管该项目目前虽然正“孤单”地矗立在荒草丛生的大片空旷之地上，但其位置确实是处在南京未来的浦口新城核心区。

　　也许正是这一规划吸引了当时包括万科、保利、招商、栖霞建设、世纪金源等多家知名开发商前来抢地。

　　2010年10月，南京浦口区的G40地块出让，该地块总占地面积11.36万平方米，容积率2.5，起拍价为3.3亿元。在经过350轮竞价后，该地块最终被雅居乐以21.05亿元夺得，溢价率高达538%，楼面地价7411元/平方米，成为江北新地王。

　　然而，这块地的地王纪录保持的时间却极为短暂。

　　随后，在G41地块拍卖中，雅居乐在经过100多轮竞拍后，以36.2亿元的总价、572%的溢价率获得该地块使用权，平均楼面地价为7813元/平方米，刷新了G40刚刚创造的地王纪录，也赶上了附近新盘的开盘销售价格。

　　届时，雅居乐地产以总价57.25亿元收揽了两块地王，也达成了其被业内一致认为“冒险”的交易。此后，坊间甚至一度传出雅居乐无法承担地价太贵的代价而意欲退地的消息，不过，雅居乐随后予以了否认。

　　一年半之后，该项目正式动工时，市场曾一度传出开发商打算将其在2012年入市的消息，但此后项目进展却很缓慢，甚至开发商并没有选择预售期房。

　　直至2013年6月末，雅居乐拿地近三年时间，在一期工程全部封顶且每栋楼下面几层外立面已经做好的情况下，该地王项目依旧安然“度日”，甚至还没有售楼中心，开发商似乎并不着急去争抢市场份额或者回笼资金。

　　改规划增加销售回款？

　　“拿地后一年半的时间都是在做规划，直至2012年初才正式动工。”上述知情人士向本报记者透露。

　　实际上，从规划批前公示上看，雅居乐有意将G40、G41打包规划开发，也就是雅居乐滨江花园项目，规划总用地面积为38.98万平方米，规划建设有高层住宅、商业中心、学校及停车库等各类配套设施。

　　不过，2011年楼市陷入冰点之后，这地块因提高容积率，拉低楼面地价而引发争议。据悉，从2010年9月29日南京国土局发布的当年第15号公告来看，雅居乐地王的容积率均为R2.5。

　　2011年12月31日，南京规划局公布《雅居乐滨江花园项目规划方案批前公示》则显示，该地块容积率由原规划的2.5改为2.7；建筑密度20%则改为30%，总建筑面积约114.97万平方米。

　　当时，雅居乐相关人士回应称，上述两块地出让合同注明，在充分做好土地复合利用、人车分流的前提下，出让用地的容积率可奖励到2.7。公司称，这是拍地之前即存在的条文，雅居乐并未擅自更改规划。

　　然而，有业内人士曾计算，如果不计项目建筑密度的加大，只从容积率一项由2.5增加至2.7来算，雅居乐这两块地的总建筑面积将比拿地时多出近6万平方米。如果按照拿地时外界预期的20000元/平方米的售价，这可能为该楼盘增加近12亿元的销售回款。

　　值得注意的是，雅居乐对该项目的期望售价并不止20000元/平方米。

　　“预计今年9月份或者年底将会入市”，雅居乐滨江花园项目部相关人士向记者坦言，虽然没有定销售价格，但考虑到项目是以现房形式销售且包括精装修成本，预计开盘价格在2.5万元平方米以上。

　　每平方米利润或超1万元

　　事实上，有知情人士向本报记者表示，滨江花园项目一期的销售情况对整个项目来说非常关键。当然，这对雅居乐在南京房地产市场的布局也很重要，其百万平方米豪宅若以20000元平方米销售均价售出，整个项目就将产生200亿元的销售额。

　　该人士同时强调，整个项目还将受到推盘节奏、市场预期等各种因素影响，并不见得能够实现上述推算。

　　不过，该人士为记者算了这样一笔账，整个项目以7800元平方米楼面地价计算，加上建安成本等费用，最终该项目毛坯房的成本价应该在10000元平方米以下。若以一般豪宅精装标准5000元平方米计算，该项目若以精装修房的形式出售，成本价约为15000元平方米。

　　同时，上述业内人士还表示，精装修标准虽高，但实际成本可能在3000元平方米左右，如此来看，滨江花园地王项目一期若以均价2.5万元平方米出售，其销售利润将超过1万元平方米。

　　值得一提的是，有知情人士向记者表示质疑，“买这个盘，还不如买河西的新盘，售价差不多，但其周边有成熟的社区，同时也是未来的商业中心”。

　　事实上，记者曾实地调查过南京河西的招商·雍华府项目，同样是中高端楼盘，该项目刚刚开盘，销售均价约为2.6万元平方米，不过周边却有着成熟的社区，交通也比较方便。此外，除了来自同类产品的市场份额的竞争，也有当地人士表示担忧，雅居乐滨江花园的位置靠近老山制药厂，是否会有污染问题。

　　“这个项目若以上述均价出售，或将承受一定销售压力。”上述业内人士表示，尤其雅居乐上半年销售业绩仅完成其年度目标的38%，如果该项目在年底前入市，其高价端着卖的态度将不利于企业快速回笼现金，完成年度销售任务。