组织机构/年会活动: 中国交易银行50人论坛 中国供应链金融产业联盟中国供应链金融年会 中国保理年会 中国消费金融年会 中国交易银行年会

中国公募REITs倒计时,开启不动产资管的黄金时代!

时间: 2019-04-03 17:56:00 来源:   网友评论 0

来源:喆安投资 、AdvancedForum

3月31日,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出,并且首批试点不是一个产品,而是一批产品。此前,上交所就公募REITs筹备事宜召集基金公司和券商开会。万亿公募REITs市场再次引起关注。


 

1

首批试点产品或将出炉


3月31日下午,在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会的“租赁住房融资及证券化的作用”圆桌论坛环节,王步芳表示,公募REITs首批试点有望近期推出。王步芳介绍,证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等;底层资产方面,长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都为选项。

王步芳介绍,从开始探索到现在,公募REITs筹备工作已历经十多年。今年春节前后,证监会开始做安排,希望尽快把公募REITs试点推出来。3月份,相关人士在证监会、交易所做了很多沟通。不出意外的话,近期首批试点会出来。

同样在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上,中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳谈及公募REITs的进展时表示,做资产证券化业务是为了服务实体经济,“只要有利于实体经济,有利于供给侧改革,我们一定会大力推进。”同时,在推进这些创新的过程中,监管层也会注意防范风险。

近期上交所也召集基金公司和券商开会,商议公募REITs的筹备事宜。接近交易所人士表示,公募REITs是上交所高度关注的产品创新。

种种迹象表明,公募REITs的筹备工作渐入成熟阶段。至于首批试点产品的具体出炉时间,目前尚无一致意见。部分人士认为,快的话,4月份首批试点产品就会出炉。


2

运行模式为公募基金+ABS


了解,公募REITs采取公募基金+资产支持证券(ABS)运行模式,这是业内达成的共识,即产品的载体为公募基金,底层资产以ABS方式存在。专业人士表示,在目前的制度框架下,公募基金+ABS这一模式也是我国发展公募REITs的合理选择。

谈及近期上交所召集券商和基金公司召开的公募REITs相关会议,一位知情人士透露,机构接下来要开始寻找项目,不局限在房地产,但项目净收益水平需能满足潜在投资人的需求。“不鼓励产品设计上出现担保或者差额支付的形式,希望基金公司券商在向潜在投资者推广时强调公募REITs的权益类属性”。

一位券商资管资产证券化负责人这样解释采取公募基金+ABS运行模式的原因:“公募基金不能买楼,ABS不能公开发行,用公募+ABS便既可以公开发行,也可以做到投资于底层的包括房地产资产在内的物业资产。”

北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示,公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验,可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力,是适合市场现状的一个合理方案。不过业内人士表示,首批试点产品具体细节难言确定,例如产品的投资标的方面需要满足哪些条件等。


3

资本新格局如何演变


在不动产时代,私募不动产基金和REITs会成为新时代的一个主要发展方向,而且这是一个偏权益类的资本属性。像美国也好,新加坡也好,日本也好,都是私募股权投资基金和REITs结合的玩法,中国在从“房地产开发”到“不动产资管时代”转变的过程中,大概也会是这样的发展趋势。


从房地产到金融,本质上其实是如何将“资产端”演化为“资本端”的故事。在资本端对资产进行风险定价的过程中,重点要考察管理人对资产的运营能力和资本调集的金融能力。这里说的金融能力是全方位的,不仅包括传统的融资能力,还包括资产证券化的能力,甚至海外资本市场对接的能力。从“资产”到“资本”的过程中,我们可以挖掘每个阶段的不同价值。


如果中国立体化的资本格局形成的话,应该是怎样的状况?国内和国外毕竟不一样,比如说国内没有上市REITs,可能只有ABS,而且偏债性的资金为主的金融模式。所以说如何从“非标”到“标”的过程非常重要。比如说在资产成熟度相对比较低的时候,通过不动产私募股权基金的形式来介入;而到了资产程度相对高一些的时候,就可以更多的用标准化的金融工具来做,包括私募REITs、挂牌REITs,甚至是今后的公募REITs等等。


图片 

从不动产资产管理人的角度来说,如何打造标准化的能力一定是非常重要的。比起私募基金,类REITs或者是ABS的标准化程度是稍高一点,今后到公募REITs、上市REITs则是更高程度的标准化。资产管理人要有能力在这个“陆海空”立体金融体系里面形成一个对接,才能建立起跟资本对话、资产对话真正的桥梁,今后一定是一个高度立体化不动产资本格局。


图片

 

存量不动产的资本的格局和增量最大的不一样的地方是什么?喆安君觉得主要是对资产管理人的要求。在开发商时代,其实它是一个高周转、高杠杆、高利润的逻辑,这是我们开发商传统的这么一个业务模式。现在这三个指标都遇到挑战,比如说杠杆已经到了一个不可再加的地步,现在房子限购限贷让周转速度大幅度下降,还有利润率空间也越来越小,开发商在增量开发基本上都遇到了瓶颈期。


(正文完)


[收藏] [打印] [关闭] [返回顶部]


  •  验证码:
热点文章
中国贸易金融网,最大最专业的中文贸易金融平台