房产税：房地产市场从金融市场到消费市场

来源： 甘维舟

近两年房价暴涨以来，高房价成为了人们茶余饭后的经常性话题。从限购限贷到认房认贷，从单身只能买一套，到离婚2年才能有买房资格，各种花招层出不穷。高房价无疑提高了中国经济发展的成本，也无助于人民币的国际化进程，甚至将民众的财富禁锢在钢筋水泥里而无助于经济循环。那么如何才能使房地产市场成为一个理性的市场，避免系统风险？房产税或许是道路之一。本文试图用市场买卖双方对价格变动的反应来探讨房产税存在的意义。

1、  简单的市场理论

我们先回顾一点简单的经济学知识。一个市场是由供给（卖方）和需求（买方）两个群体组成的。当供给增加，或者需求减少时，市场出现供过于求，商品价格下降；当供给减少，或者需求增加时，市场出现供不应求，商品价格上涨。这个最基本的经济学常识。

然而，现实中，大多数买方和卖方都是普通民众，而且通常都是市场中的沧海一粟，很少能主动地洞悉市场的供给和需求究竟是多少，更多的是被动地对价格变化作出反应。换句话说，普通民众通常是先了解到市场价格的变动，然后再做出买卖决定。

因此，从普通民众的角度看，市场理论应该表达如下：当价格上涨时，卖方愿意增加有效供给，获取超额利润，买方因购买成本增大而减少购买意愿，市场出现供过于求，价格有了下降的压力；当价格下降时，卖方因获取利润下降而减少有效供给，买方因购买成本降低而增加购买意愿，市场出现供不应求，价格有了上涨的动力。

在上述市场理论中，我们需要思考以下问题：为什么当价格上涨时，卖方会愿意增加供给而不是减少供给，而买方会减少购买意愿而不是增加购买意愿呢？为什么当价格下降时，卖方会减少供给而不是增加供给，而买方会增加购买意愿而不是降低购买意愿呢？上述问题概况起来，可以表述为“市场双方面对市场价格变化时会作出什么样的反应”。我们将其计为“问题A”。根据买卖双方对市场价格变化的不同反应，我们将市场分为消费市场和金融市场。

2、  消费市场

首先，让我们给消费品市场下个定义：在消费市场中，商品不能长期储存，或者不能长期持有。以水果市场为例。水果通常都有一个保鲜期，过了这个保鲜期，水果将会变质。变质的水果，无论对买方还是卖方，都是没有价值的。那么，我们再以此来推演“问题A”。

当水果价格上涨时，卖方，也就是商家，可以选择卖出水果获取超额利润；或者囤积水果等待价格继续上涨。因为水果具有保鲜期，商家囤积的水果过了保鲜期就会变得毫无价值。因此，商家合理的选择是在水果价格高的时候尽可能卖掉水果，获得超额利润。商家的选择增加了市场的有效供给，从而使水果价格有了下降的压力。

当水果价格上涨时，买方，也就是消费者，可能因为购买成本太高而降低购买意愿；或者因为害怕价格继续上涨而恐慌性购入。因为水果具有保鲜期，消费者不可能把今天买的水果放到一年以后再吃。因此消费者合理的选择是减少购买，从而导致市场需求减少，也使水果价格有了下降的压力。

当水果价格下降时，商家可以选择以低价卖出水果；或者停止出售，减少有效供给，从而抬高水果价格再进行出售。商家合理的选择是以低价卖出水果，因为停止出售固然会减少有效供给，但水果过了保鲜期再高的售价也没有意义。但商家会在出售现有水果后，减少进货量，从而降低了有效供给。

当水果价格下降时，消费者因购买成本降低而增加购买意愿，但不会出现大规模的抢购，同样是因为水果的保鲜期。

由此可见，无论水果价格上涨还是下跌，商家都不可能囤积居奇，消费者购买意愿增加，但也不会恐慌性购入。因为水果是具有保鲜期的，不可能长期持有。

因此，消费市场的特征可以表述为：（1）在消费市场中，商品具有保鲜期，不能长期储存，只能即时消费，我们将此定义为商品的时效性。（2）当价格上涨时，卖方愿意增加有效供给，获取超额利润，买方因购买成本增大而减少购买意愿，市场出现供过于求，价格有了下降的压力；当价格下降时，卖方因获取利润下降而减少有效供给，买方因购买成本降低而增加购买意愿，市场出现供不应求，价格有了上涨的动力。（3）因为商品的时效性，无论水果价格上涨还是下跌，商家都不可能囤积居奇，消费者也不会恐慌性购入。（4）价格上涨的结果是价格下降，价格下降的结果是价格上涨，这个过程可以称之为“负反馈”。

3、  金融市场

首先，我们还是给金融市场下个定义：在金融市场中，商品可以长期储存，或者可以长期持有。以股票市场为例。股票是对一个公司所有权的凭证，因此是可以长期持有的。我们再以此来推演“问题A”。

当股票价格上涨时，卖方可以选择卖出股票获取超额利润，或者持有股票等待价格继续上涨。因为股票没有保鲜期，卖方可以长期持有。人性的贪婪可能促使卖方继续持有。相比消费市场，卖方的选择没有增加市场的有效供给。

当股票价格上涨时，买方可能因为购买成本太高而降低购买意愿，或者因为害怕价格继续上涨而恐慌性购入。因为股票没有保鲜期，买方预计卖方不会轻易抛售股票，为了避免往后以更大的成本买进，买方会恐慌性购入。因此买方的选择导致市场需求增加。

当股票价格下降时，卖方可以选择以低价卖出股票，或者停止出售，减少有效供给，从而抬高股票价格再进行出售，甚至卖方会转变为买方，继续买入股票，囤积居奇。但是，由于卖方只是市场中的一员，当羊群效应发生时，合理的选择是跟着羊群，即抛售股票。卖方的选择增加了市场的有效供给。

当股票价格下降时，买方可能因为购买成本降低而增加购买意愿，也可能因为预期股票价值更低而观望。同样因为羊群效应的存在，买方的合理选择是继续观望。买方的选择降低了市场的需求。

由此可见，当股票价格上涨时，卖方减少供给，买方需求增加，价格进一步上涨；当股票价格下降时，卖方增加供给，买方需求减少，价格进一步下降。价格上涨的终点是市场的流动性耗尽，股票价格将出现崩塌；价格下降的终点是市场预期的转折点。

因此，金融市场的特征可以表述为：（1）在金融市场中，商品具可以长期储存，可以长期持有，商品价格由市场预期所决定。（2）当价格上涨时，卖方不愿意增加有效供给，买方惧怕价格进一步上涨而恐慌性购入，市场出现供不应求，价格继续上涨；当价格下降时，卖方因羊群效应而增加供给，买方同样因羊群效应而减少购买意愿，市场出现供过于求，价格继续下跌。（3）价格上涨的终点是市场流动性的耗尽，价格下跌的终点是市场预期的转折点。（4）价格上涨的结果是价格上涨，价格下降的结果是价格下跌，这个过程可以称之为“正反馈”。

4、  房产税：房地产市场从金融市场到消费市场

比较消费市场和金融市场，最大的差别在于商品的时效性。因为商品的时效性，消费市场遵循着“负反馈”的逻辑；因为缺乏时效性，金融市场遵循着“正反馈”的逻辑，更像是“击鼓传花”和“谁是接盘侠”的游戏。换句话说，商品的时效性就会让人们对商品的未来有了悲观的预期，从而也改变了人们的买卖决定。

如今的房地产市场更多的倾向于金融市场，因为房产是可以长期持有的，且没有持有成本。其市场特征也符合我们日常所见，房价上涨后人们恐慌性购入，而开发商或者有房者惜售，造成价格进一步上涨。中国房地产目前还没有经历明显的下行周期，还无法观察房价下降的过程。但我们可以管中规豹，在现在的房地产市场中，人们的预期决定了房价的走势。

那么，让房地产市场从金融市场转变为消费市场的关键在于如何让可以长期持有的房产拥有类似水果市场一样的时效性，从而让人们对房产的未来有相对悲观的预期。房产税或许可以做到。

为了进一步说明房产税的效果，我们来比较一下水果的变质和房产税。假设买家购买水果后的收益是“P”，一次性付出的固定成本是“       C”，水果的价值是“V”，那么，买家购买水果后的收益可以表达为

P = V - C

随着时间的推移，水果会变质，也就是说，水果的价值降低，既“V”下降，从而导致“P”下降。总而言之，由于水果的价值随着时间的推移而下降，买家的收益也就下降，购买的意愿自然会下降。

我们再假设买家购买房产的收益为“P”，一次性付出的固定成本是“C”，房屋的价值是“V”，房产税是“T”，房租收入是“I”，那么买家购买房屋后的收益可以表达为

P=V+I-C-T

其中，房产税和租金收入都和房屋的价值都有关系。假设房产税率为“R”，租售比为“r”，则
                                                                T=RV,I=rV

那么，买家购买房屋后的收益变为

P=V+rV-C-Rv=(1+r-R)*V-C

对比房产税和水果的收益公式，我们发现，水果变质中的“V”相当于房产中的“(1+r-R)*V”。在水果市场中，水果的变质让“V”随着时间的延长而降低。那么，要让房产税达到水果变质的时效性，就需要让“(1+r-R)*V”能够随时间延长而不断变小。假设房屋的价值“V”保持不变，那么就需要让“(1+r-R)”随时间延长而不断变小。正常情况下，租售比“r”在1:200到1:300之间。那么决定性因素就在于房产税率。

让我们来设计一种房产税。定义房产税，持有房产的人每年需要向政府缴纳对应房产评估价值的税，房产税计算公式为：房产税=物业市值*年税率。以评估价值300万的物业为例，如果税率为10%，那么物业持有人每年需要向政府缴纳30万房产税。我们设计的房产税从两个维度来征税，分别是持有房产的数量或面积，和持有房产的时间，如下表：

以持有三套房产为例，每套评估价值为300万，那么第一套房不用缴纳房产税，第二套房和第三套房需要缴纳房产税，并且逐年递增，如下表：

由此可以看出，持有三套房的业主从第一年起到第七年，每年将分别缴纳180万、270万、330万、390万、690万、1020万、1320万。七年总共缴纳4200万，远远超过了房产的评估值300万。这就像水果的保鲜期，过了保鲜期，水果没有任何价值。由于持有多套房产，每年都需要缴纳一定的房产税，并且逐年上涨，持有房产的成本远远超过了房产本身的价值和租金带来的收益，使房产对于业主来说变得没有价值。这样，房产税便实现了水果市场中的时效性。

需要说明的是，房产税带来类似水果市场的时效性，能促使人们从消费的心态去作出买卖决定，而非从赌博的心态盲目作出决定。但房产税本身并不能决定房价的上涨和下跌，决定房价走势的根本因素仍然是万变不离其宗的供需关系。回到经济学原本的市场理论，如果供过于求，商品价格下降，如果供不应求，商品价格下跌。正如水果市场一样，由于水果的时效性，人们不会去炒作水果，但水果价格的走势却实实在在是由市场的供需双方所决定的。

5、  房产税改革的逻辑

由以上论述，可以看出，开征房产税是治疗目前房地产市场的一剂良药。但是，开征房产税必须要建立在一系列制度和数据基础之上，比如全国住房普查，房屋权属和年限明确，个人纳税系统及良好的市场环境等。开征房产税，至少需要做到以下四点：

        1、全国住房联网系统。只有在全国范围内能够查询个人名下的房屋，才能为征税建立基础数据。换句话说，有了这个系统，政府才知道哪些人该交税。

        2、理顺物业产权归属。理顺包括住宅、公寓、商业乃至小产权房的产权归属，以及土地性质和土地出让金等相关制度，才能让房产税名正言顺。

        3、自然人纳税识别号。在国家税务总局下建立个人纳税系统，用以监督个人的纳税行为。

        4、稳定的市场环境。只有在稳定的市场环境中，改革才是最容易实现的。如果房价持续高涨，房地产市场持续高温，一旦推出房产税，势必会引起社会动荡。这是最不利于执政党的局面。

虽然说今年两会上傅莹披露“2017年没有房产税立法”的计划，但是为房产税立法的基础工作已经开展了，如不动产登记系统，全国住房信息系统联网（在今年年底之前，全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息，将全部接入国家级平台），和自然人纳税识别号的建立。

此外，改革需要稳定的市场环境。而近一年多来，房地产市场的暴涨，无疑破坏了市场的预期，也给改革增加了很大的压力。为防止高企的房价对房产税改革的绑架，以一剂猛药让市场降温也是必须的。在泡沫扩张时以行政手段强行控制泡沫，再以制度改革消解泡沫，比等到泡沫变大再推出改革制度要容易得多。这样也就可以理解，近期政府为应对房价暴涨，开启了各种各样的政策。这些政策固然是治标，但正如中纪委书记王岐山所说：治标是为治本赢得时间。

中国广州

2017年4月23日