| 首页 | | | 资讯中心 | | | 贸金人物 | | | 政策法规 | | | 考试培训 | | | 供求信息 | | | 会议展览 | | | 汽车金融 | | | O2O实践 | | | CFO商学院 | | | 纺织服装 | | | 轻工工艺 | | | 五矿化工 | ||
贸易 |
| | 贸易税政 | | | 供 应 链 | | | 通关质检 | | | 物流金融 | | | 标准认证 | | | 贸易风险 | | | 贸金百科 | | | 贸易知识 | | | 中小企业 | | | 食品土畜 | | | 机械电子 | | | 医药保健 | ||
金融 |
| | 银行产品 | | | 贸易融资 | | | 财资管理 | | | 国际结算 | | | 外汇金融 | | | 信用保险 | | | 期货金融 | | | 信托投资 | | | 股票理财 | | | 承包劳务 | | | 外商投资 | | | 综合行业 | ||
推荐 |
| | 财资管理 | | | 交易银行 | | | 汽车金融 | | | 贸易投资 | | | 消费金融 | | | 自贸区通讯社 | | | 电子杂志 | | | 电子周刊 | ||||||||||
重 磅
继98房改之后
深圳住房体制迎来“二次改革”
6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）：
❶ 明确表示深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系；
❷ 并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。
依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
大招终于落地。 就在刚刚，深圳住建局在新闻通报会上发布了 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。 从住建局这次推出的若干深化住房制度改革的举措来看，深圳对优质人才予以了高度倾斜，首先就是要人才安居的问题。 这份意见稿明确了深圳未来18年的住房发展目标。文件中指出，2018年至2035年，深圳将新增住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房占总量60%左右，总量不少于100万套。 以下是详细解读+政策全文。 资料整理自：深圳新浪房产、南方日报 硬性供应指标 深圳政府第一件事就是重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，各类住产的硬性供应指标： 1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。 2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。 3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。 4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。 八大供应主体 以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。 以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。 以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。 以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。 支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。 支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。 支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。 支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。 六大渠道保障 1.增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。 2.盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征（转）手续用地、征地返还用地等开发建设保障性住房。 3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房。 4.盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。 5.实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设保障性住房。 6.开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设保障性住房。 货币补贴 面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。 面向符合条件的人才发放人才安居补贴。 面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。 探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。 九大主要措施 九大主要措施：房地产调控继续，安居型商品房封闭流转制度 一、完善住房规划和用地供应机制 从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制，主要用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。 二、强化基本住房保障 三、全面实施人才安居工程 符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房；在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。 四、完善安居型商品房制度 完善安居型商品房的分配制度，实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。 五、建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度 购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。 六、大力发展住房租赁市场 鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。 七、促进房地产市场平稳健康发展 优化市场商品住房供应户型结构，加大中小户型普通商品住房供应。正确引导居民住房消费观念，保障合理自住需求，抑制投资投机性行为。保持房地产调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控措施。规范房地产市场秩序，坚决查处开发、销售、交易、中介等环节的违法违规行为。 八、加强人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分配管理 九、加大住房货币补贴和住房金融创新力度 住房租赁补贴、人才安居补贴等货币补贴纳入市、区财政预算。深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。 在《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）面向社会公 开征求意见之际，深圳市住房建设局负责人就媒体和市民关心的有关问题，回答了记者的提问。 问题1：请您介绍为什么要出台这份《意见》？ 答：首先，制订《意见》是我市全面贯彻党的十九大精神，奋力实现深圳在“四个走在全国前列”中走在最前列的重大举措。十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这是我们做好新时代住房工作的目标和指南。2017年12月8日，中共中央政治局会议再次提出：“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设”。2018年3月7日，习近平总书记参加十三届全国人大一次会议广东代表团审议时提出：广东要在构建推动经济高质量发展体制机制、建设现代化经济体系、形成全面开放新格局、营造共建共治共享社会治理格局上走在全国前列。坚决落实党中央系列决策部署，加快推进我市新一轮住房制度改革，是特区在新时代走在最前列、新征程勇当尖兵，自觉在思想上政治上行动上同以习近平同志为核心的党中央保持高度一致的具体行动。 其次，制订《意见》是破解住房民生难题，实现全体市民住有所居的迫切需要。当前，我市住房事业发展面临四个方面问题：一是市场商品住房价格高企，对部分企业和人才产生挤出效应，影响了城市竞争力和吸引力。二是住房供需不平衡，随着城市人口持续净流入，新增住房需求旺盛，住房的供应与需求不相适应。三是住房结构不合理，据有关部门统计，目前全市共有各类住房1065万套（间）， 其中，市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为21%。四是住房保障不充分，我市常住人口住房保障覆盖率与国家的要求有较大差距，也远低于国际先进城市。 因此，我市出台《意见》，具有必要性和紧迫性。 问题2：《意见》提出要深化住房制度改革，主要体现在哪些方面？ 答：《意见》构建了符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，归纳起来，主要体现在以下六个方面： 第一，提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的我市住房供给 和保障体系的总体设计，其显著特点是全覆盖，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保 障,让每一位市民都可以根据自己的情况，找到其解决住房问题的途径，实现住有所居。这是我市率先 全面贯彻落实十九大报告关于住房制度改革精神的具体实践。 第二，大力实施住房领域供给侧结构性改革，明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住 房供应总量的60%左右。 第三，提出了6类15种住房建设筹集渠道，破解我市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约 。 第四，完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计，明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。 第五，对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转，购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。 第六，大力发展住房租赁市场，建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台，提供真实、透明、便捷 、安全的租赁信息服务，减少中间收费环节，引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易，逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。 问题3：《意见》对人才住房制度做了哪些完善？ 答：设立人才住房制度是我市住房供给和保障体系的特点之一，《意见》在市委、市政府于2016年发布的《关于完善人才住房制度的若干措施》的基础上，作了进一步的完善和优化：一是加大货币补贴力度，鼓励支持人才租购市场商品住房；二是实行租购并举，探索建立先租后售、以租抵购制度；三是明确规定了户型面积标准和租金、售价标准；四是实行一定年限内封闭流转；五是对高层次人才实 行更加优惠的政策，符合条件的高层次人才可以申请免租入住一定年限、相应面积标准的住房，在深全职工作满5年以上，符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。 问题4：什么是人才？人才住房的适用群体有哪些？ 答：根据《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号，以下简称13号文），具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员），或属于符合我市产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上），或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。 《意见》提出，人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。 问题5：住房发展目标建设筹集170万套是怎么确定的？ 答：《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则，与正在编制中的深圳市城市总体规划 （2016-2035年）充分衔接。 截至2017年底，我市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人， 预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。 问题6：《意见》对公共租赁住房政策作了哪些完善？ 答：《意见》根据国家有关政策和深圳实际，将政府提供公共租赁住房作为基本住房保障的主要方式 ，对公共租赁住房政策作了进一步完善： 一是明确规定公共租赁住房主要面向低收入及部分中等偏下收入户籍住房困难居民，通过设立收入财产限额标准实施精准保障； 二是安排一定比例的公共租赁住房房源，面向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，不限户籍； 三是规范租金标准，规定为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，其中特困家庭为公共租赁住房租金的10%； 四是明确优先顺序，特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，对符合规定条件的残疾人、重点优抚对象、计生困难家庭、见义勇为人员等特殊群体优先保障； 五是根据我市强区放权的战略部署，进一步落实区级政府的基本住房保障属地责任，加强全市房源统筹调剂和区际协作；六是明确公共租赁住房占住房供应总量的20%左右。 问题7：对基本住房保障对象如何安排住房租赁补贴？ 答:《住房城乡建设部 财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》（建保〔2016〕281号）对城镇住房保障家庭租赁补贴作出了政策规定，明确要求城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式，逐步转向以租赁补贴为主。 《意见》按照上述文件要求，结合深圳实际，提出面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。住房租赁补贴保障范围由特困人员、低保和低保边缘家庭扩大到户籍低收入和中等偏下收入居民 。基本住房保障对象既可以选择申请公共租赁住房，也可以选择申请住房租赁补贴。我局将会同有关部门抓紧研究制定实施办法，在此基础上开展住房租赁补贴工作。 问题8：如何处理新旧政策衔接问题？ 答：《意见》中明确，按照“老人老办法、新人新办法”的原则，妥善解决已取得备案回执及已在册 的公共租赁住房、安居型商品房轮候家庭的租购住房问题，确保改革平稳过渡，新旧政策有序衔接。 具体办法将通过修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制定《 深圳市公共租赁住房建设和管理办法》予以明确。修订或制定上述办法将按照立法程序进行，面向社 会广泛公开征求意见，做到科学决策、民主决策、依法决策。
为了保证这一目标的实现，深圳政府确立了八大供应主体、六大保障渠道以及相应的货币补贴政策。
推荐阅读：
房改那些事儿：关于住房分配体制改革的政策建议
孟晓苏，原房改课题组组长、中房集团公司董事长。1996年率先提出“住房建设是国民经济的新增长点”，是1998年我国城镇住房制度改革的推动者之一，见证了中国住房制度改革20年的发展历程，也是最早提出在中国发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的专家之一。
早年在国务院和全国人大工作，对经济发展现实情况有深入了解，后担任中房集团董事长，曾多次提出关于经济发展和房地产业发展的政策建议，其观点对中国房地产业发展产生了重要影响。
孟晓苏应约为证券时报撰文，在回顾二十年房改历程的同时，对新时期房地产业的发展提出不少建设性的意见和建议，其中最关键的是要稳定房地产市场，用长效机制取代“短期调控”。
今年7月3日，是1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）整二十周年。以它为起点推进的我国城镇住房制度改革，是中国经济改革进程中的一大亮点。它把商品化与市场经济引入到中国的住房建设与分配领域，中国城镇居民从此居住得更加舒适宽敞，生活得更有尊严。
住房商品化推动房地产业迅速发展，使它成为新的国民经济主导产业。房地产业与汽车业、基础设施建设业共同拉动着投资与消费，促使中国经济迅速转型到重化工时期。新的主导产业拉动着中国经济二十年持续快速发展，使中国成为世界第二大经济体、第一大工业国、第一大货物贸易国。
在全面深化住房制度改革的今天，回顾当年的房改历程，需要进一步深化供给侧结构性改革，明确市场经济方向。适应新时代要求，着力解决“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，让全体人民住有所居，并继续发挥房地产业拉动国民经济长期增长的作用。
一、房改之前——
住房福利分配制度下的“全民蜗居”
对于房改之前中国城镇居民的居住状况，原国家建设部副部长杨慎先生曾做过调研，并提供如下数据：“从1956年到1986年30年间全国城市仅盖了7亿平方米住宅，按照50平方米一套折1400万套，平均每年47万套。1985年国家对城镇住房进行调查，调查结果是人均住房面积仅2~4平方米”。时任国务院总理温家宝2010年2月在接受网媒专访时曾这样回忆他幼时的居家状况：“我从小学到离开家的时候，全家五口人只有9平方米的住房”。当年的电影《人到中年》也如实反映了大学教师们的蜗居状况。全民蜗居的原因是延续多年的福利性分配制度，基本上取消了私人房产。直到国家与国有单位的福利房持有压力越来越大，连维修费用都付不起的时候，“问题导向”开始倒逼中国进行城镇住房制度改革。
1980年4月邓小平同志发表了关于发展住房建设的重要讲话，提出“城镇居民可以购买房子，也可以自己盖，不但新房子可以出售，旧房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款”。1981年1月16日由原城乡建设部设立了“中国房屋开发总公司”（后更名为“中国房地产开发集团公司”），并在全国投资设立多家“种子公司”，到九十年代初全国房地产开发企业发展到3000多家，在一定程度上缓解了当时的住房困难局面。
二、改革起航——
在经济困难“倒逼”下启动住房制度改革
1996年，我国出现了有史以来的第一次“产能过剩”。那时全国钢铁产量仅1亿吨、纱锭仅5000万支就过剩，还有其他许多相关产业，也都出现了低水平的“过剩”。中国房地产开发集团公司当时占有全国1/5的房地产开发份额，最有资格向国家提出产业发展建议。1996年初我作为中房集团公司总经理，率先提出的“住房建设是国民经济的新增长点”，得到国家计委和财政部的呼应，被主持国务院工作的朱镕基副总理所接受，他提出“住房建设可以成为新的经济增长点与新的消费热点”。
1996年6月我在厉以宁教授（时任全国人大法律委副主任委员）指导下完成了博士论文，研究方向就是由董辅礽教授（时任全国人大财经委副主任委员）所提出的《现代化进程中房地产业理论与实践的比较研究》，包括各国住房制度改革比较的章节。随后由国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委和中房集团共同设立起一个课题组，启动了住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计。这个房改课题组由杨慎、洪虎、郑新立、尚勇等人担任顾问，由我担任课题组组长，成员中包括梁运斌、印坤华、高材林等专家。方案设计中大量采用了厉以宁、董辅礽所指导的我的博士论文内容，可以说这个课题组汇集了当时中国的顶级专家和顶级智慧。房改课题组从1996年10月开始工作，到北京、上海、广东、江苏等多地进行调研。到1998年3月完成课题报告，历时一年半。
当时俞正声已担任国家建设部部长。他在1988年担任烟台市市长期间，曾成功进行过“空转起步”的模拟性房改试点。此时国务院成立了住房制度改革领导小组，由时任国务院副总理温家宝担任组长，建设部与国家体改委等部门都投身到这项工作中来。1998年7月3日发布了国务院23号文件，正式启动了全国城镇住房制度改革。
住房制度改革中全面推行了一系列“新政”，包括：提薪降息鼓励消费、停止福利住房分配、提租补贴促售公房、完善住房供应体系、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、减免过高交易税费、支持住房企业发展。这些政策措施在两年内启动了市场，到了2003年政府换届时，房地产市场供销两旺，相关产业都走出困境迎来新的发展。其中钢材产量发展到两亿吨，纱锭发展到两亿支，走出了低水平的“产能过剩”，迎来新的发展。
近年习近平用“倒逼机制”描绘改革形势，细想起来果然如此。安徽农民讨饭“倒逼”出农村承包制改革、广东居民逃港“倒逼”出经济特区、计划经济走入绝路“倒逼”出市场经济、福利分房陷入困局“倒逼”出住房制度改革……“倒逼”这二字用得真是贴切实际、出神入化！
三、巨大动力——
主导产业拉动经济带来百业兴旺
中国居民消费在房改前的二十年中，已经历了“老三大件”、“新三大件”时期，显示出明显的“排浪式消费”特点。在推动房改时我们已经看到，随着居民消费需求水平的提高，购房和购车将成为中国新的“排浪式消费”。美国人在上世纪五十年代把购房购车称为“美国人的梦”，我们设想中国人也会出现购房购车的“中国人的梦”。这种购房浪潮果然在政策支持下如期来临，城市居民踊跃购房购车，许多企业纷纷转型进入房地产开发领域。中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍；由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，20年间增长了10倍。
朱镕基总理说，“房地产业拉动了一百多个产业的发展”。许多相关产业在房地产拉动下增长迅猛，纷纷成为世界第一。譬如中国钢铁产量占世界50%以上，水泥产量占世界产量60%，电解铝产量占世界65%，平板玻璃产量占世界50%，化纤产量占世界70%，建筑陶瓷产量占世界52%，发电量、煤炭产量、工程机械、港口吞吐量等都是世界第一。房地产与相关产业对中国经济的巨大拉动作用不可低估。
房改所带来的另一个显著变化是居民住房条件的迅速改善。城镇居民人均住房建筑面积从房改前的17平方米提高到2016年的36.6平方米，户均一套住房。居民房产价值持续增长，成为一大社会关注热点。1998年房改时全国平均商品房价仅为2002元/平方米，今年4月则达到8585元/平方米。许多老职工当年享受房改补贴价，仅用两三万元买下的原租住公房，现在已升值到上百万、几百万元，一线城市升值更高。住房价值上涨使人民群众获得了实实在在的好处。
四、今后走势——
加快供给侧改革让全体人民住有所居
十多年来商品房价持续上涨，在给有房居民带来家庭财富增值的同时，引发了社会上的广泛争议，也带来了调控上的困难。政府调控一度把“抑制房价上涨”作为调控目标，采取的“70/90”政策、“紧缩地根银根”政策，没有完全起到预想中的效果。在当年房改方案中明确提出的“市场提供商品房、政府供应保障房”多年被忽视。直到2011年国务院提出“加大保障性安居工程建设”、“加快城市棚户区改造”，并召开30多次会议催督落实，才慢慢增加了保障房供应，逐渐补上了短板。
十九大报告提出，新时代我国社会主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。在人民对美好生活需求中，就包括有“更舒适的居住条件、更优美的环境”。近年总有人说居民住房购买力已经饱和、房地产已没有发展空间了云云，这是不了解中国国情。中国城市有不少年轻人还是“刚需族”，不少市民需要更新住房，数亿农民要在城镇化进程中进入城市，许多城市旧城改造任务繁重，还有旅游度假、养老养生等多元化需求。房地产在中国仍有较大发展空间，至少还要快速发展二十年。
新形势下房地产如何更好发展？现在需要着力加强供给侧结构性改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居”。我认为以下几个方面的工作是很重要的：
1、继续供应廉租房，加快完善住房保障。当年房改方案中明确提出的“由政府负责建立廉租住房供应体系”还需要继续落实。近年《政府工作报告》中多次提出的“持续进行棚户区改造”、“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。建设与合理分配保障房仍是政府的重要任务。
2、提倡“租购并举”，发展住房租赁市场特别是长期租赁。针对以往只重视房屋销售而不重视房屋租赁的倾向，要加快补齐短板。发展租赁市场不能只靠政府来当业主，国外成熟的租赁市场也是由居民和企业作为业主主体的。所以要从供给侧发力，增加租赁房供给；改变住房的“限购”政策，允许和帮助有能力持有租赁房的居民当上业主。更要支持专业化、机构化住房租赁企业发展，运用房地产投资信托基金等方式进行资产证券化融资。这样才能更好实现“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，那时若转让也只是转让权益，不用买卖住房。
3、用“共有产权房”降低购房门槛，让“夹心层居民”早日实现购房梦想。我国近年推行的“共有产权房”，是房改以来最有意义的制度创新，它比房改时学取的香港“居屋”与新加坡“组屋”政策更有实践意义。它把部分土地出让金变成政府对房屋的部分产权，在不打乱房价体系情况下，让中等收入住房困难家庭，即所谓“夹心层家庭”降低购房初始成本，早日住有所居。我想如果能把这项政策用于住房租赁，政府放弃房租收入，把房租都汇集在居民或住房租赁公司，就可以有效改变我国大城市“租售比过低”的情况，有利于鼓励住房租赁和支持租赁企业证券化融资。
4、加快推进农村集体建设用地改革。现在国家政策已支持用农村集体建设用地建租赁房和开展资产证券化，这是一个幅度不小的改革。用集体土地建的房子被称为“小产权房”，过去转让与租赁都是“违法行为”。现在国务院把“探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革”作为全面深化农村改革的重要内容，开始进行用集体经营性建设用地建设租赁房试点，还要以此打破政府作为居住用地唯一提供者的局面。我希望看到这一改革的继续推进，实现十八届三中全会提出的“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”要求。最终要通过修改法律，让农村宅基地向市民或企业的流转从“违法”变为“合法”。
5、通过建设“美丽乡村”把城市房地产投资引入农村。事实告诉我们，农村建设仅靠农村自身资金积累与投资是远远不够的。要改变城乡二元结构，就要允许城市资金投向农村。近年从浙江兴起的“美丽乡村建设”，得到城里投资人与农民群众的一致响应。它不仅能够造福于城里人，而且能够造福于没有进城的乡里农民，让广大农民群众可以共同分享改革开放的成果。
五、不忘初心——
坚持市场化方向完善住房制度改革
今年恰逢中国改革开放四十年，又是中国城镇房改二十年。回顾二十年房改历程，我心头喜忧参半。喜的是看到房改作为一项重大改革，有力推动了国家经济发展和小康社会建设；忧的是当年房改任务还有好多没有完成，房改所指明的市场经济方向还在“调控”中经常发生迷离。
以“限购、限贷”为特点的房地产调控自2011年实行以来，并没有完全遏制住房价上涨的势头，虽从五年前就改变了“一刀切”的“房地产调控”，实行了“因地制宜、分城施策”，但由于地方政府在增加土地供应上的不足、土地供应结构中住宅用地过少等问题，部分地区房价上涨速度仍然过快。这种状况，应该更多从市场角度找原因，而不能简单归因于购买力过旺。一些地区承受不起经济增速下滑与土地收益锐减的压力，压两年赶紧得放，一放马上就反弹。这种“短期调控”使得中国楼市呈现出“三年小周期”怪象：一年猛涨两年压，然后再猛涨再压，很像三步舞曲的节奏“蹦擦擦”。这舞步从2006年开始已经跳到第四个周期了，这样调控怎么能行呢？在商品房市场上需要的是坚持市场经济方向，建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。面对房价上涨，需要的是增加土地供应、增加住宅用地供应，用增加商品房供应满足旺盛需求，抑制房价过快上涨。要稳定房地产市场，用长效机制取代“短期调控”。
近几年我所提倡的“反向抵押养老保险”在幸福人寿保险公司试点成功，180多位老人享受着“又住房、又拿钱”的尊严生活，还有更多老人排队等待入保，而他们的房产证却多有瑕疵。这才让我发现，不少住在“央产房”、“企产房”、“校产房”中的居民，虽然通过房改得到产权房，但至今还没有拿到完整的房产证。国家已确定要实行房地产税立法，这些无证与残缺证的房产将成为征税的一大障碍。特别是有的机构已提议纳税要按照“评估值”，他们不知道所面临的房产状态是什么，如何评估这些无证与残缺证的房产？当然这也将形成一种“倒逼机制”，税制改革倒逼我们加紧完善住房制度改革。
●要防止出现“调控调反方向”的事，譬如为控制房价上涨而减少住宅供地、以增加政策性住房供地比例为名减少商品房供地、滞留售房企业现金流以削弱其购地与开发能力、过分强调开发企业“自持率”而造成可供市场销售的商品房减少。
●1998年房改设计的是“由市场供应商品房、由政府提供廉租房”双轨制。没有提出过“经济适用房”这一概念。
●当时对租赁房只说是停建两年，但是没想到两年后主管部门领导换人，就不提这件事了。随后就出现“经济适用房只售不租”和12年忽视保障性住房建设的情况。
●很长时间主管部门对待小产权房问题态度严厉，政策与人民群众要求距离太远。某些部门对农民的管理还是一种“父爱式管理”，生怕一旦放开就乱了。
●在目前农地租赁房已经在朝前走的情况下，还是要及时修改法律，使证券化的资产权得到法律保障。
●推动REITs进入中国我从没灰心过，REITs迟早要在中国大行其道。
●做到“房住不炒”还有更好的办法，比如进行租赁房的资产证券化，居民买卖的是基金受益权证即“REITs股票”，不必都是买卖房屋，“房子是用来住的”就会得到更好落实。
●我从来不支持人们去炒房，居民买房就应当是为住的需求。不炒房与不卖房是两码事，把“房住不炒”变成了限制售房是说不过去的。
●房价问题短期看供求、中期看结构、长期看通胀。最近两年房地产供地与新房销售增幅都在降低，但居民购房的需求并没有下降，而是被摇号与限购措施暂时压抑住了。
●我看到有的地方政府借“引进人才政策”放松对房地产市场的管控，不由得感叹他们的心计与智慧。
孟晓苏：我从1996年起担任由国家四个部委组成的房改课题组的组长，在1998年把“关于住房分配体制改革的建议”递交给了国务院房改领导小组。在当年的住房制度改革建议中，就包括有住房双轨制的设计，要求“由市场供应商品房、由政府提供廉租房”。
当时并没有提出过“经济适用房”这一概念。在房改初期房价还比较低，所以只需考虑两部分购房人群的需求，即可以进入市场购房的人群和租住廉租房的低收入人群。当时设定在哪些城市建设廉租房呢？也就是60多个大中城市，原因是这些城市房屋价格高一些，其他中小城市城镇房价低，那时还不用建设廉租房。
但是廉租房政策却多年没有得到实施。最早两年是因为房改要让居民走出全民租住福利房状态，为了防止一些人仍存在依赖政府、依赖福利房的意识，不仅用提薪和补贴鼓励居民购买公房，而且暂停了租赁房的供应。但当时说好只暂停两年，在这期间推出了一批“经济适用房”，既是为解决两年停建的亏空，使贫困户有房住，又能通过这种房屋为各地房改提供住房的标准价。
当时对租赁房只说是停建两年，但是没想到两年后主管部门领导换人，就不提这件事了。随后就出现“经济适用房只售不租”和12年忽视保障性住房建设的情况。现在推出的“租购并举”制度是对以往住房制度改革的完善，现在需要在提供租赁房方面加以强化。
从历史周期看房价上涨是一个大趋势
|
“ 严格管控企业卖房、给企业直接定房价、卖了房也不给登记办证等等方式，都是一些强硬措施。但你能压抑多久啊？按下葫芦浮起瓢，地方政府纷纷用各种办法突破楼市限购。要体谅地方政府的苦衷，卖不出地加上房地产税收减少，让他们无力偿还既往贷款的利息，有的甚至发工资困难，再压下去日子就更加难过了。我看到有的地方政府借“引进人才政策”放松对房地产市场的管控，不由得感叹他们的心计与智慧。”
中国房地产报：2017年全国商品房销售额突破13万亿元达历史最高，今年前四个月大房企销售业绩也很不错。调控这么严厉，市场还是这么好，悲观情绪被市场教训了一番，为什么？
孟晓苏：近些年中国房地产市场因调控变成了一个短周期回旋，大约是三年为一个周期。譬如2006年楼市旺销，2007～2008年因调控而低迷；2008年面对全球金融海啸国家出台“四万亿拉动计划”，随即出现楼市反弹包括房价上涨，2011～2012年进行“史上最严厉调控”抑制楼市；到2013年政府换届时居民踊跃购房包括“离婚购房”，楼市又往上蹦，2014-2015年房地产持续下滑让相关产业陷入低迷；2016年在国家“去库存政策”拉动下楼市恢复上涨，许多城市房价上涨幅度达到30%～50%，接着又是两年用“限购、限贷”政策来抑制房价。这十二年来一直是三年小周期回旋，就像跳三步舞的节奏“蹦擦擦”那样，已经是四个“蹦擦擦”。今年是处于第四个“蹦擦擦”中的“第二个擦”。明年会如何？明年应会向上“蹦”的，包括楼市与房价。
现在就可以看到这种往上“蹦”的压力在增大，许多地方已经控制不住了、也不愿再打压下去了。三年来房地产投资增幅一直在下滑、今年房地产销售增幅下滑、企业购地增幅下滑到负值，是国民经济出现“前高后低”走势的重要原因，已经引起各方面关注。此时美国又蓄意挑起贸易摩擦，用多种措施限制中国产品的出口，阻碍我国走向“中国制造2025”的步伐。所有问题的集聚都将倒逼我们扩大国内需求，抵消出口减退与相关产业困难的影响。今年再对国内房地产市场继续打压下去，就明显不合时宜了。
同时还要认清的是，我国城镇房价持续上涨是一个大趋势，自我国有城镇房价统计的30年来，全国城镇平均房价一直在上涨，平均涨幅是每年10.5%。它不是人为因素能够压得下来的，不要像唐吉柯德那样挺着长矛向风车发起冲击，不要用“房价会降”这类不真实的说法去忽悠百姓。美国房地产已经有200多年的发展史，它的市场与房价仍然在周期性上涨。美国房地产市场18年一个周期，这次从2012年到现在房价一直在上涨，推动美国经济强势复苏。我国楼市发展从房改算起刚刚20年，城镇居民住房需求那么大，对量与质的提升都有需求；城镇化仍在迅速发展之中，几亿人口要从农村迁入城市，房价上涨在我国若干年内都会是一种正常的经济现象。
中国房地产报：您这样的说法不怕外界说与现在的调控政策不一致吗？
孟晓苏：我从来不支持人们去炒房，居民买房就应当是为住的需求。不炒房与不卖房是两码事，把“房住不炒”变成了限制售房是说不过去的。住房限购又演化到减少供地与减少商品房供应，现在有很多城市的库存已经严重不足，这也为下一步房价过快上涨埋下了伏笔。
做到“房住不炒”还有更好的办法，比如进行租赁房的资产证券化，通过证券化的方式解决居民的投资渠道的问题，通过持有证券来持有房屋股权。到那时居民买卖的是基金受益权证即“REITs股票”，不必都是买卖房屋，“房子是用来住的”就会得到更好落实。
中国房地产报：从历史周期和经验看，房价既是上涨的趋势，又要实现“房住不炒”，怎么办？
孟晓苏：刚才我已经讲了30年平均房价上涨的数据，2018年1～4月份城镇新房销售均价又比去年年底上涨了8.8%。房价问题短期看供求、中期看结构、长期看通胀。最近两年房地产供地与新房销售增幅都在降低，但居民购房的需求并没有下降，而是被摇号与限购措施暂时压抑住了。严格管控企业卖房、给企业直接定房价、卖了房也不给登记办证等等方式，都是一些强硬措施。但你能压抑多久啊？现在这种限制已是强驽之末，按下葫芦浮起瓢，地方政府纷纷用各种办法突破楼市限购。要体谅地方政府的苦衷，卖不出地加上房地产税收减少，让他们无力偿还既往贷款的利息，有的甚至发工资困难，再压下去日子就更加难过了。我看到有的地方政府借“引进人才政策”放松对房地产市场的管控，不由得感叹他们的心计与智慧。
中国房地产报：今年是改革开放40年，在这40年中我国的经济、城乡面貌、人民的居住水平都发生了巨大的变化，您怎么看待房地产行业在其中的作用与价值？
孟晓苏：住房商品化推动房地产业迅速发展，使它成为新的国民经济主导产业。房地产业与汽车业、基础设施建设业共同拉动着投资与消费，促使中国经济迅速转型到重化工时期。新的主导产业拉动着中国经济20年持续快速发展，使中国成为世界第二大经济体、第一大工业国、第一大货物贸易国、第一大外汇储备国。
具体来看，中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍；由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，20年间增长了10倍。
朱镕基总理说，“房地产业拉动了一百多个产业的发展”。许多相关产业在房地产拉动下增长迅猛，纷纷成为世界第一。譬如中国钢铁产量占世界50%以上，水泥产量占世界产量60%，电解铝产量占世界65%，平板玻璃产量占世界50%，化纤产量占世界70%，建筑陶瓷产量占世界52%，发电量、煤炭产量、工程机械、港口吞吐量等都是世界第一。房地产与相关产业对中国经济的巨大拉动作用不可低估。
房改所带来的另一个显著变化是居民住房条件的迅速改善。城镇居民人均住房建筑面积从房改前的17平方米提高到2016年的36.6平方米，户均一套住房。
中国房地产报：对于房地产市场的发展您有什么建议？
孟晓苏：房地产市场发展要注重供给侧结构性改革，着力解决人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分发展之间的矛盾。在管理上需要各地精准施政，更要有改革创新精神。国务院已经多次要求因地制宜、因城施策，现在如果还是一刀切式的限购是不合适的，包括靠“约谈”实现一刀切。要尊重各地市场的现实情况，让地方政府有资金有能力推动楼市的供给侧改革。譬如，要继续供应廉租房，加快完善住房保障，就要求地方政府要有足够的资金投入，目前的资金来源除扩大负债之外，主要是土地拍卖收入和房地产税收；要提倡“租购并举”，加快发展住房租赁市场特别是长期租赁，这就需要相关配套政策扶持；要用“共有产权房”降低购房门槛，让“夹心层居民”早日实现购房梦想，就需要政府减少一些当期地价收入，而把部分地价转为房屋产权；要加快推进农村集体建设用地改革，其中需要改革的方面更多；要通过建设“美丽乡村”把城市房地产投资与城市购买力引入农村，让乡里农民可以共享改革发展的成果，更要在试点突破与修改法律法规上有所作为。
面对房价上涨，最重要的是增加居住用地供应、增加商品房与保障房供应。在这方面要防止出现“调控调反方向”的事，譬如为控制房价上涨而减少住宅供地、以增加政策性住房供地比例为名减少商品房供地、滞留售房企业现金流以削弱其购地与开发能力、过分强调开发企业“自持率”而造成可供市场销售的商品房减少，等等。这些都会起到减少供给的作用，反而会推升房价上涨。
楼市调控要从供给侧发力，用增加商品房供应满足市场需求，用增供保障房缓解弱势群体居住困难，从而抑制房价过快上涨，和减少房价上涨对低收入群体造成损害。要改变人为小周期的无效调控，把稳定房地产市场作为政策目标，用建立长效机制取代“短期调控”。
来源：中国房地产报 中国券商
