房贷利率为啥飙升？银行已无米下锅！

来源：私银圈综合每日经济新闻（nbdnews）、姜超宏观债券研究

20家银行停止房贷！

最近一段时间，一线城市纷纷上调首套房房贷利率，而且也有二、三线城市不断跟进。

6月10日融360监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。

具体来看，此次调整由一线城市领跑。一线城市对市场变化极为敏感，同时针对变化调整也极为迅速，成为市场风向标。

此次二线城市上浮利率银行数量大，涉及范围广，在经过过渡期后，紧跟市场及时调整，对全国房贷平均水平影响大。

5月份，35个城市首套房房贷利率均有不同程度上调，多数二线城市银行利率调整至基准。与此同时，银行优惠利率也在逐步取消。数据显示，全国533家银行中：

提供9折以下优惠利率的银行有12家，较上月减少30家，占比2.25%；

104家银行提供9折优惠利率，较上月减少170家银行；

共有132家银行提供9.5折优惠利率，较上月新增4家；

244家银行执行基准利率，较上月增加174家银行。

还有几家银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。据看看新闻报道，中信银行则直接将首套房贷利率上浮20%，也就是基准利率的1.2倍。

据报道，在广州，浦发银行广州分行的首套房贷利率较基准上浮20%，民生银行则在基准水平上上浮10%，中信银行广州分行执行的利率为在基准水平上上浮5%。

对此，融360分析师李唯一认为，在控制房贷额度总量一定的情况下，上调首套房房贷利率来增加营收或更为有效，因为二套业务占比小。

目前房贷利率不断上调，银行也加快吸储的步伐，加大吸储力度。提高存款利率、提高理财类产品的收益率是银行的一般做法，这一过程使得银行吸储成本提升。同行拆借不能完全满足资金需求的情况下，解决资金缺口的成本随之上升。

据媒体报道，目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。

这对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。

从资源配置角度来说，这部分资金资源未带来预期收益，会将这部分资金配置到更高效收益的业务。近期房产交易量亦大幅下滑，成本与利润的权衡就使得部分银行将收缩甚至暂停房贷业务。

买房要贷款怎么办？要么贵、要么等

除了贷款利率上涨外，银行放款时间也比之前普遍延长，不少银行甚至还要“额度排队”。有银行内部人士表示，“上级对我们的要求是，每个月房贷余额不能有新增。”

还有一家银行内部人士表示，从监管和经营等多方面因素考虑，他们银行现在对个人房贷以及相关产品都十分谨慎。

现在贷款优先度最低的就是个人房贷，其次是个人房产抵押消费贷款，个人经营贷款和企业贷款一般优先度较高。

如果购房者真的特别着急放款，有没有捷径呢？小张的建议是，可以主动跟银行提出上浮贷款利率，部分银行如果觉得价格划算，会提前插队放款。

某股份制银行上海分行零售业务部门人士近期曾向媒体透露，在该行内部，房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。

接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。所以，如今对需要贷款的买房人来说：要么贵，要么等。

姜超：房贷利率为啥飙升？银行已无米下锅！

上周美欧日股市震荡，韩印港等新兴股市稳中有涨，黄金石油下跌，铜钢等金属价格反弹，国内股涨债稳。

海外利率稳中有降。今年以来，虽然美国加息节奏明显加快，但是美国长期国债利率反而稳中有降。

标志性的10年期国债利率从年初的2.5%降至2.2%，源于美国经济明显减速，通胀也显著下行，使得其长期加息能力减弱，目前每个季度一次的加息节奏也明显弱于04年那一轮加息的每个季度两次。

而欧洲和日本经济复苏好于美国，通胀也稳中有升，但欧日两国依然维持零利率和量化宽松货币政策，其长期国债利率稳定在0左右低位。

利率保持低位也是海外资本市场表现较好的重要支撑。

国内国债利率飙升。与海外发达国家相比，今年我国长期国债利率大幅上升。年初标志性的10年期国债利率为3%，到6月上旬上升至3.6%。10年期国开债利率年初为3.7%，到6月上旬上升至4.3%。

从中美10年期国债利差来看，年初仅为50bp，到年中升至约150bp。

经济通胀见顶回落。而国内利率的飙升无法用基本面因素来解释。

从经济来看，4月份工业增加值增速回落至6.5%，5月中采制造业PMI为51.2，均与年初基本持平。而物价也是稳中有降，5月份CPI从年初的2.1%降至1.5%，PPI先升后降稳定在5.5%。

从货币政策操作来看，央行在2、3两个月累计提高公开市场逆回购招标利率20bp，但幅度也远不及债券利率的升幅。

金融去杠杆是主因。在我们看来，本轮国内利率上升的主要原因在于金融去杠杆。

过去两年，国内房价大幅上涨，资产泡沫风险上升，源于金融发展过度，以银行为首的金融机构资产膨胀过快。

因而从监管层的角度，去杠杆的核心目标是抑制货币超增。所以我们看到央行收紧了货币总闸门，今年大幅减少了货币投放，使得金融机构超储率降至1.3%的历史低位，货币市场资金整体极度偏紧。

而银监会收紧了金融市场融资的闸门，逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束。

同业存单利率飙升。在今年国内利率上升的过程中，同业存单利率扮演了非常重要的角色。目前，银行在金融市场的融资主要有两大来源，一是央行，二是金融同业机构。

年初首先是央行大幅收紧了公开市场融资，逼迫银行转向主要靠金融市场向同业融资。

在2、3月份的同业存单净发行一度达到1万亿，需求激增使得股份银行同业存单发行利率在4月份就迅速突破4.5%，远超去年末的2.8%。

同业存单发行萎缩。但是随着同业存单利率的大幅飙升，尤其是在存单发行利率达到5%以后，已经接近甚至超过银行的5%左右的贷款利率，这意味着银行的融资成本和贷款收益接近倒挂。

其发行同业存单的动力大幅下降，再加上银监会对银行发行同业融资工具的监管加强，使得4月份的同业存单净发行降至1000亿，而5月份的同业存单净发行转负至-3300亿，这意味着银行在金融市场也减少了融资。

银行无米下锅，房贷利率飙升。进入6月份，全国多地的银行突然传出首套房贷利率升至基准利率，甚至是上浮1.1倍、1.2倍，其核心原因在于银行已经无米下锅。

在去年，由于银行可以在金融市场通过同业存单以2.8%的利率融资，所以在4.9%的贷款基准利率下，即便是房贷利率打8折也有利可图。

到了今年1季度同业存单利率升至4.5%，所以银行房贷利率开始打9折、95折以弥补成本上升。

但是到了4、5月份以后，银行的同业存单都发不出去了，银行自己都没钱了，拿什么去放房贷呢？

信贷收缩是下半年最大风险。

在17年上半年，虽然经济出现见顶回落迹象，但只是缓慢减速，因为金融去杠杆的影响还只是在金融市场，主要体现为货币和债券利率上升，而商业银行还在扩表，贷款利率和贷款发放还保持稳定。

但是随着同业存单发行的萎缩，意味着商业银行开始缩表，贷款利率大幅上升，而贷款的发放也开始收缩，这就意味着金融去杠杆的影响将从金融市场传导到实体经济，而信贷收缩将是下半年经济的最大风险。