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今天,央行让人大吃一惊!小心,这两种房子最危险!

时间: 2016-08-12 22:56:43 来源:   网友评论 0
  • “办公楼”和“商业营业用房”已经成为当前最危险的物业,在北上深,不仅办公楼跟住宅出现了价格倒挂,甚至商铺都开始跟高档住宅价格倒挂了。我们只能叹息一声:这世界变化快!

来源:私银圈(pbquan)综合财经主张(微信号:tttmoney9)、财经韬略(tttmoney8)等报道


导语 | “办公楼”和“商业营业用房”已经成为当前最危险的物业,在北上深,不仅办公楼跟住宅出现了价格倒挂,甚至商铺都开始跟高档住宅价格倒挂了。我们只能叹息一声:这世界变化快!


今天,央行让人大吃一惊!






周五(8月12日)下午,央行公布了7月份的金融数据,虽然有思想准备,还是感觉大吃一惊!


财经主张(tttmoney9)作者刘晓博分析,最让人惊诧的是7月份的M2同比增速,只有10.2%,几乎逼近了个位数。此外就是M2和M1的剪刀差继续扩大,人民币新增贷款规模大幅下降。

 

很多人可能不明白,这意味着什么。我简单介绍一下。

 

M2就是广义货币,包括流通中的现金,企业、个人的定期、活期存款,以及券商的客户保证金、住房公积金等。M2可以理解为“全社会的钱”,M2同比增速可以理解为“印钱的速度”。

 

自改革开放以来,中国的货币供应增长速度一直偏快,即便在1989年到1991年这类经济低迷期,增速仍然高达30%或者以上。2000年以后,多数年份仍然达到18%左右,2009年“四万亿刺激政策”出台那一年达到了27.7%。

 

2013年以后,M2逐步放慢了脚步,但也一直维持在13%左右。比如今年,国家提出的目标就是13%。也就是说,自改革开放以来,M2增速就没有一位数增长过,一直保持两位数。2015年4月和刚刚过去的2016年7月,M2增速是最低的两个月,分别为10.1%和10.2%。

 

这意味着,央行的确踩下了刹车。

 

看完同比,再看环比。

 

7月M2的环比增幅几乎接近于零,这意味着7月的M2跟6月几乎相当,增量可以忽略不计。至于今年4月,更出现了环比的下跌(见下图)。而那个月,正是高层对经济形势的看法发生逆转的月份,银行踩刹车迹象明显。在4月末政治局会议之后,5月9日人民日报刊登了“权威人士”对经济的发言。





从去年“两会”之后启动股市的政策牛市,到去年6月、7月的股灾、救市;从去年年底全面启动楼市政策牛市,再到近日的二线城市重启限购。这样算来,从去年3月到今年8月,基本上是17个月时间,股市、楼市都重回了本来面目。而这波行情,恰如一场春梦。

 

唯一的区别是:股市因为杠杆率高、波动性、投机性强,要了很多人的身家性命;而楼市,由于交易手续繁杂,土地市场和新盘市场存在强大庄家,所以易涨难跌。

 

接下来会发生什么?M2增速会停留在这个水平上吗?我的看法是,不会。

 

我有一个重要观点,以目前中国的经济增长方式,若M2长期停留在GDP增速的1.5倍以内,则可能爆发钱荒。目前GDP增速是6.7%,M2增速是10.2%,则M2增速(印钱速度)是GDP增速(创造财富的速度)的1.52倍。

 

如果进一步减速到10%,并保持不变一段时间。则比值就回落到1.5倍以内,这样市场利率将很快走高,楼市股市将出现下跌。若M2增速跟GDP增速保持一致,则楼市将全面停止上涨,开始逆转为跌市。

 

所以,想让楼市泡沫破裂是非常容易的,但这样后果不堪设想。


所以,我预计M2增速将在8月显著回升,可能直接反弹到11.5%以上,并很快回到12.5%左右。

 

不信?走着看!


权威数据告诉你:这两种房子最危险!






另外,周五(8月12日)上午,国家统计局公布了今年前7个月的主要经济数据,韬略哥解读,其中关于房地产的统计值得高度关注。

 

一、这两种房子最危险

 

目前国家正在全力推动楼市去库存,所以“商品房待售面积”的数据非常重要。我比较了去年6月末、去年12月末、今年6月末和今年7月末四个时间节点的数据,从中发现了一些耐人寻味的现象。

 

下面是2015年6月末的相关数据:




图一


下面是2015年12月末的数据:




图二


   下面是2016年6月末的数据:




图三


     下面是2016年7月末的数据:




图四


从上述表格可以看出,全国商品房待售面积在上述四个时间节点分别是65738万平方米、71853万平方米、71416万平方米、71382万平方米。从去年12月以来,商品房库存量的确有所下降,但跟去年6月相比,仍然出现了显著的增长。这告诉我们一个道理:牛市不能去库存,只能增加库存,因为开发商见到有利可图,房地产新开工面积会大幅增长。

 

不信?仍然用国家统计局的数据来说话,下面是去年6月新开工面积:




图五


下面是今年7月新开工面积:




图六


可以看出,今年7月新开工面积比去年6月上升了将近四成。所以,随着楼市开始降温,未来几个月中国房地产库存量将继续反弹,最终全面超过去年年底的水平。

 

仍然看表一、表二和表三、表四。我们可以发现,商品房中,住宅的库存量去年12月(表二)见顶之后,到2016年6月和7月有所降低。但如果你看一下“办公楼”和“商业营业用房”,就会发现库存是直线上升的。也就说,这轮房地产政策牛市对住宅还有点作用,对“办公楼”和“商业营业用房”完全没有作用。

 

“办公楼”和“商业营业用房”是房子里的奢侈品,跟城市繁华程度成正比。但即便上海这样的城市,都开始全面限制商业办公用房了,至于成都、沈阳这种二线城市已经全面过剩,空置率大增。虽然国家允许改变用途,但这个办法也只能对有人口增量的中心城市有用,对于连住宅都过剩的城市,基本上没有用。

 

  “办公楼”和“商业营业用房”之所以风险巨大,主要原因有三:

 

第一,前几年住宅限购,开发商弄出了大量的商业办公用房,远远超出了城市需要。地方官员追求城市的外表光鲜,盲目上了很多这类项目。商办用房不同住宅,不是刚需,受经济周期影响较大。

 

第二,互联网解构了商铺的需求和价值,大量的“提袋消费”(比如服装鞋帽、小家电等)转到了网上,只余下了生鲜消费和体验式消费(比如电影院、溜冰场、游戏厅、培训)。

 

第三,多数城市允许在住宅楼里注册公司和办公,这让纯写字楼的需求也不断被分流。

 

总之,“办公楼”和“商业营业用房”已经成为当前最危险的物业,在北上深,不仅办公楼跟住宅出现了价格倒挂,甚至商铺都开始跟高档住宅价格倒挂了。我们只能叹息一声:这世界变化快!

 

二、楼市正在持续降温

 

下面让我们看看国家统计局公布的一些图表,它们再次证明,楼市的政策牛市已经结束了。

 

7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.01,比6月份回落0.39点。

 

其中,2016年1-7月份,全国房地产开发投资55361亿元,同比名义增长5.3%,增速比1-6月份回落0.8个百分点。(见下图)




 

1-7月份,房地产开发企业土地购置面积11167万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-6月份扩大4.8个百分点。(见下图)




 

1-7月份,商品房销售面积75760万平方米,同比增长26.4%,增速比1-6月份回落1.5个百分点。(见下图)




 

1-7月份,房地产开发企业到位资金79881亿元,同比增长15.3%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。(见下图)




 

结论投资建议如下

 

1、楼市的政策牛市已经结束,如果货币政策不发生意外逆转,未来房地产市场将持续降温。

 

2、对于刚需来说,如果你生活在有人口明显增量的中心城市,建议尽快出手购房,因为你很难买到最低点,对你来说,“上车”才是最重要的。至于可能会买贵,其实从长期看,那点差价其实没有意义。如果你生活在人口流失的三四五线城市,观望几个月也未尝不可。

 

3、如果你是投资性购房,现在未必是好机会,在任何一个城市都可以观望两三个月再说。如果自有资金充裕,还有购房指标,最先进入调整期的深圳、上海可以考虑进场了,但不建议加很高的杠杆。

 

4、如果你是改善型购房,需要卖小房换大房,对于中心城市的居民来说,现在是最佳时机。因为你卖出的房子价值小,买入的价值高,中间有交易的时间差,所以在平衡市或者微跌市道中换房比较理想。如果进入上涨周期,你可能追不上。至于人口流失性城市的改善需求,可以卖了等等再买,但估计现在卖房难度也比较大了。


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