国内首只公募REITs诞生 数十万亿公共基础设施领域待涉足

国内地产“众筹”起航，国内首只公募REITs获批，未来数十万亿规模的公共基础设施建设领域待涉足。

6月8日，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批，成为国内首只获批的公募REITs基金。同一天，万达联手快钱发起了一款名为“稳赚1号”的“Pre-REITs”产品。

基金业协会数据显示，2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿，但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而公募REITs的诞生，将公募基金投资标的的范围突破至资产证券化。

21世纪经济报道称，有研究机构指出，公募行业在REITs领域的试水，接下来可以直接对接除写字楼之外的各类基础资产，譬如服务类公寓、工业类、酒店类、政府公共资产等资产。尤其是公共基础设施类达数十万亿的基础资产体量，将为各类金融机构在该类业务创新，提供巨大的市场容量。

鹏华前海万科REITs

根据万科方面透露的信息，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，其公募形式决定了任何符合条件的投资者都可以认购，预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。前海企业公馆一年内将产生1.65亿元（理论值）的租金收益。

根据产品设计，后期该产品将装入封闭式基金的法律结构并通过证券交易所上市交易，投资人除了发行期认购之外，可以通过二级市场进行买入和卖出交易。

万达“Pre-REITs”

从万达披露的资料来看，“稳赚1号”的投资门槛仅为1000元。类似于公募基金产品，也是以份为单位，认筹起点最低1份，超出部分以1份递增，最高认筹1000份，也就是100万元。业内预计年化收益可达12%以上。

万达的产品设计给出两部分收益，一部分是净物业租金收益，预期年化收益率6%，以每年7月15日为兑现日；另一部分为物业增值收益，预计收益率6%，退出时会一次性发放。

上述产品投资期限不超过7年，在退出设计上，万达的思路是，要么将来把标的项目打包做成REITs产品等形式上市，要么通过第三方并购所投标的股权或资产，其转让对价的增值不会低于实际众筹资金的年化收益率6%。

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。