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21世纪经济报道 新年肇始,因担心预期收益率下滑,星浩资本遭遇个别LP投诉发难。这是继中金佳成房产基金收益率调整,引发资产重组纠纷后,地产基金行业又一案例。而在去年,因房地产市场和金融政策波动,地产私募基金收益率下滑案例不一而足。
尚处在探索期的地产基金,预期收益率的下降,已经让外界产生隐约的担忧,而与地产基金总体规模迅猛增长对应的是,股权投资模式可望而不可即,负面事件屡禁不止,这又给机构的品牌和行业成长埋下隐患。
毋庸置疑,大资管时代为房地产基金带来更多的想象空间。根据诺承投资的统计数据显示,截至2013年8月,中国人民币房地产基金市场拥有144家专业的基金管理机构,337只房地产私募基金,总管理资金规模超过2500亿人民币。
根据不完全统计,2013年房地产基金整体退出业绩有所回落,略逊色于2012年的退出回报。而业绩回落的一个重要原因是,股权类退出案例减少,因此高收益退出回报案例减少,而大多数债权型房地产基金的收益率介于10%-15%之间。
在2013年,行业格局进一步分化,最为明显的变化在于从住宅主题向综合体概念发展,从债权形式向股债结合和股权投资方式发展,涌现出一批口碑不俗的机构如高和资本、鼎信长城等。但总体上,无论是行业整体还是单个管理机构,管理资金量和投资管理能力都较为薄弱,缺乏成熟的机构和成熟的市场。
诺承投资认为,2013年中国房地产基金募集数量和规模进入调整期。虽然大资管时代,带来了更为多元化和成本更低廉的融资渠道。同时,房地产行业受到政策和经济周期的双重影响,未来长期看涨预期降低,因此,作为长期投资的房地产基金活跃程度有所降低。另外,房地产基金开始与各类资管平台结合运作,纯有限合伙人制的房地产基金开始逐渐减少。
地产基金的躁动热情,很快面临政策调整的冷风。日前,国务院办公厅下发《关于加强影子银行监管有关问题的通知》(简称“107号文”),指出“严禁私募股权投资基金开展债权类融资业务”。这对多以债权或明股实债的模式投资的地产基金来说,虽然影响尚无定论,但背后的风险值得关注。
但诺承投资合伙人王东亮认为,“‘107号文’的该项规定旨在规范募资和基金自身的杠杆,特别是传统风投策略的基金。投资金融手段使用债权工具应无影响。”
恰逢新型城镇化战略如火如荼的实施进行,各类房地产开发商、房地产基金、相关第三方,是否能把握新型城镇化的历史性机遇?如何寻找好项目?旅游、养老、不动产、景点、园区地产等有哪些创新模式?如何拓宽资金来源?投资机会与风险何在?