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海南国际旅游岛地产布局解密

时间: 2010-02-08 20:17:07 来源: 21世纪经济报道  网友评论 0
  • 《国际旅游岛规划纲要》草案强调,岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发展,不得用于商品房开发。根据行政的流程,草案将下发征求意见,最后修改后大概于3月份左右报送国务院审批。
海南处在了被炒作的风口浪尖。能遏制这股炒风的一度被寄望于《国际旅游岛规划纲要》。

但原本定于在1月25日在《海南日报》,以整整五个版面进行公开发表的这份规划纲要最后仍不见影子。

这让市场在猜测中再度肆虐。

1月28日,本报记者独家获得了这份由相关部门主导的规划方案(草案)。草案强调,岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发展,不得用于商品房开发。

“这也可能是规划草案迟迟没露面的原因。”海南一位知情人士告诉记者。

这份刚刚于1月17日定稿的草案,根据行政的流程,将下发征求意见,最后修改后大概于3月份左右报送国务院审批。

今年1月4日,国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》,激起了各界对国家旅游岛的关注。

“在过去20多天里,海南建设国际旅游岛受关注的程度和范围已经堪与22年前建省办经济特区相媲美。”在刚刚召开的海南省政协会上,海南政协代表钟业昌说。

1月15日,海南政府宣布在国际旅游岛规划获批前,将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目。

受到关注带来的副产品就是海南房价再度遭到爆炒。“一天一个价,你还是抓紧时间吧。”海口海甸岛某销售部经理表示。这样的言辞已经不被视作漫无边际的推销。

按照初步计划,如果该《总体规划》能在3月底获得国家发改委批准,则海南的商业性开发土地出让将会在届时“解禁”。而海南“限地令”解禁之时,新的土地供应有可能引导海南新一轮开发格局。

一线海景房或将不再开发

推进国际旅游岛,却掀起地产爆炒,这是现实。

在期盼国际旅游岛的日子里,海南房地产无疑是最受益的。海南地产界人士表示,以海口市海甸岛的地产项目为例,两三年前拿地的楼面地价不过1000余元每平米,但如今房价已经涨至近万元每平米。

在海南,一线海景房最为受益。从三亚度假归来的深圳游客介绍,亚龙湾某楼盘房价涨到了12万元每平米。

但是草案已经对一线海景房发出了禁令。草案强调,岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发展,不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产),岸线土地由省土地公司统一进行一级开发,后按照每年新增岸线不超过2%的比例进行招拍挂。

禁令还包括,所开发的项目必须符合《规划纲要》,按照“项目带土地”的原则,经过省旅游规划委员会规划审批后进行项目开发,距离最高潮位线2km以内建筑物不超过30m,滨海旅游区绿地率大于60%,容积率小于2.0,建筑密度小于30%。

知情人士担心,如此规定可能造成一线海景房的房价继续暴涨,这也可能是规划草案迟迟没有露面的原因。

《总体规划》(草案)显示,海南将“使房地产业成为海南省的支柱产业”。

但是面对高不见顶的房价,海南省省委书记卫留成坦言,面对国际旅游岛获批后的海南房地产热潮,无论是在心理、法规及规划等方面,海南的准备都欠充分。

“强岛富民是国际旅游岛建设的根本出发点。”1月26日,在海南省“两会”期间,面对日益高涨的海南房地产热,卫留成如是表态,“至少在未来30年内,房地产都是海南的支柱产业。但如果海南人民的生活依然贫穷落后,那就背离了国际旅游岛建设‘富民’这一出发点,意味着国际旅游岛建设是项失败的事业”。

如何实现“强岛富民”?《总体规划》(草案)为未来这个国际旅游岛定下了地产布局。

草案规定,将旅游度假的一线土地主要开发建设酒店,购物场所,不夜城、酒吧等娱乐场所,文化体育展馆等满足公众消费的经营服务类旅游房地产项目,二、三线土地主要开发建设景区住宅(风格别墅)以及度假长居型地产。

从空间布局看,旅游地产和商业地产将形成三大圈层、南北两极和东西两翼。

三大圈层。即海岸圈层,房地产重点发展区;台地圈层,房地产适度发展区;山区圈层,房地产限制发展区。

南北两极。以海口、三亚为中心,形成海南房地产开发的南、北两大极核,并辐射带动周边房地产发展。

东西两翼。东部沿海以旅游房地产为特色的房地产发展走廊;西部沿海产业配套与旅游度假相结合的房地产发展走廊。

但政策的尴尬却在于,一方面要适当遏制爆炒地产,另一方面却又为炒作提供了各种方便。

为了促进海南旅游地产和商业地产发展,《总体规划》(草案)在购房入户政策上,建议降低外籍人士购房的门槛,取消限制办理居住证,推动开展房地产信托基金试点。

分析人士表示,海南,特别是三亚的住房产品结构比较特殊,多数是岛外购买者用来度假的,将其看做投资也可以,将其看做自己的度假居所则是自主性需求。这一类商品房的开发具有移民性质的特点。如果海南省降低入户标准,无疑对海南省商品房空置率一直较高的状况有所改善。

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本文来源:21世纪经济报道 作者: (责任编辑:bizcom)
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