【揭秘】物流地产玩家最近热衷哪样？

　　在电商大潮的推动下，物流地产的市场热度持续高烧。据世邦魏理仕《2014年第二季度中国房地产市场回顾》报告，物流地产延续此前活跃的表现，同时凭借较高的投资回报率和稳中有升的市场需求，正日益成为中国物业市场的投资热点。

　　在中国物流策划院研究院副院长、广州大学物流规划设计研究院院长李芷巍看来，电商以难以预料的方式快速发展，得到了各种投资主体的关注，倒逼物流地产的发展。但从行业的角度看，电商自建物流在寻求外援的同时要防止被资本所裹挟；而传统房企进入物流地产则需要把销售能力转变为服务能力，根植物流产业并大力拓展后续增值服务，以此实现园区长久发展。

　　记者：如何看待电商涉足物流地产？

　　李芷巍：电商以难以预料的方式快速发展，激烈的竞争让其对高效物流的需求越来越迫切，倒逼物流地产的发展。而电商涉足物流，既是为自己建一个更好的物流平台，也是看到了物流用地的升值空间。

　　但地产运作需要大量资金投入，电商有枝叶却没有根系，在这个层面，很多时候是资本的力量在起决定作用。我们可以看到，有的项目做完之后，既不像住宅项目，也不像商业、工业、物流项目，完全找不到方向，这就归结到最初的规划——资本和创业者不是站在同一个角度。

　　资本有时候会尊重经营方的观点，但更多时候是站在自己的角度，只要快速、稳定的现金流。在资本的推动下，电商创业者有成功的也有失败的。马云在寻求合作的时候就吸取了很多前面倒下去的企业的经验，保证资金来源要符合其团队发展，并强调自己的话语权。资本并没有产业视野，企业发展如果被资本所左右，容易因找不到正确的方向而受困。既要把自己的产业发展好，也要跟风投资本解释清楚，如何平衡这一点需要电商领军人物慎重思考。

　　记者：菜鸟网络从成立之初就一直在大手笔拿地，但到现在为止尚未对外界公布其发展规划和运作模式，你怎么看？

　　李芷巍：马云是聪明人，但比较麻烦的是动作太大了。之前马云自己说，这件事考虑了四五年没敢下手，而到现在为止，已经差不多有六年时间。

　　我认为现实的制约因素有以下几个方面：第一，物流方面的专业管理运营人才缺乏，尽管马云一再强调自己不做物流，但这件事在本质上还是物流；第二，缺乏与马云的理念相吻合并可以迅速付诸行动的创新理念；第三，团队各自为战，不易在时间和空间上达到协同配合，菜鸟成立之初可能在规划、团队运营上考虑得比较简单，现在看来联合各运营团队也不是件容易的事情，而只有把各家的问题解决了，利益才能最大化。

　　记者：如何看待万科、复星等传统房地产企业涉足物流地产？它们需要注意哪些方面的问题？

　　李芷巍：商住地产非常看重营销，产业地产要对企业做孵化，旅游地产需要特色景观，物流地产则既重视产业又重视服务，其经典之处更在于后续增值服务。领军企业的发展模式自成体系，而摸透一个产业规律不是一朝一夕的事情，跨界领军没那么容易。

　　对传统房企来说，物流地产是一个热点，从行业的角度看这是好事，不同背景的不同优质企业，均有自己的一套实践能力，能够快速调整，切入陌生领域。但开发物流用地可以，把销售能力一并嫁接到物流地产就不那么适用了。不明白如何靠服务增值，是目前传统房地产商进入物流地产最要命的问题。

　　传统住宅和商业开发商需要转变运营思路，把自己的销售能力转变为服务能力，而不是仅仅把地卖给物流企业，要做入驻物流企业的服务大平台。长远来看，增值服务才是园区运营的核心，远比卖房子的收益要高。而按照商住项目的模式套路规划物流园区也是传统房地产商的一个通病，比如一个很漂亮的物流园区道路增加了人为的曲折往返，好看但不实用，这些都需要避免。金融服务是物流园区增值服务的一个重要部分，像平安不动产这种可以提供金融服务、有金融运营能力的企业，在这一领域有一定运营优势。

　　记者：就整个行业而言，现在主要面临哪些问题？如何解决这些发展中的问题？

　　李芷巍：园区是否有生命力是判断一个物流地产企业好坏的衡量标准，园区要有为产业输血、供血和造血的功能，要根植物流产业，把根系和枝叶都要考虑到，只有这样产业才能在园区吸取到养分，整个园区的发展才能有生命力，才能长久。目前看来投机行为仍在，园区前期规划能力、产业分析能力弱，是物流地产面临的主要问题。

　　以物流的名义低价拿地，后来变相做商住地产就是投机行为，这种行为做到极端就不考虑后果了，快速赚一笔走人显然对当地产业和整个行业发展都不利。开发商需要在项目前期就对物流地产进行基本的判断和研究，这也是开发商的一种自我博弈行为。

　　物流地产前期铺点的时候比商住地产花的心思大、投入大，其开发模式基本是只租不售，不能快速回笼资金，后期运营维护和提升的成本显然也要比商住高，但若项目运营步入正轨，进入商住已经没有利润的阶段之后，物流地产靠增值服务还会源源不断地产生利润，足够弥补前面的投资和亏损，并取得更大收益。

　　而科学规划并以发展物流产业为重心有序运营，是开发商在项目实际操作过程中需要面对的问题。前期与规划单位细致沟通，结合实际的产业发展，经过市场分析、园区定位等规划设计，定位园区未来的业务方向和空间需求，专注长线服务，既可以有效规避投机行为，还能得到更多政府政策支持、银行资金支持，从而得到更多发展机会。

　　比如陕西东大现代物流园，前期开发商自己操作，地方政府不同意给地，后来我们从市场调研、当地产业分析、园区定位等全方位入手规划，让政府看明白是真正在做物流地产，现在已经慢慢成了区、市、省重点项目，8家银行争相贷款，招商也水到渠成，甚至可以反过来挑选入园企业，要求达到一定货物吞吐量的物流企业才可以入园，保证了园区后续的增值能力和发展业态。

　　记者：目前中国物流地产领域市场占有率最高的几家企业几乎都是外资企业，它们哪些做法值得国内企业借鉴？本土企业你最看好哪几家？

　　李芷巍：外资企业如普洛斯等都有成熟的资本化运作模式，在现有政策和市场环境下，不建议国内企业效仿，从本土优秀企业那里或许可以得到更多启发。做得比较好的本土企业中，政府主导型的有中国西部现代物流港、苏州物流中心和内蒙古集宁现代物流园等，而在专业运输、电子信息交易、仓储配送等领域有独到竞争力的民营性质企业的典型代表有广州林安物流园、临沂天源国际物流园和浙江传化物流基地。

　　林安结合互联网信息平台林安物流网，已经构建起全国物流园区网络和信息化平台网络；天源建有全国首个物流交易诚信机制，进行了新型的O2O物流模式探讨，并在德国不来梅等地建设了自己的物流园，最近又和阿里巴巴下属企业合作开发一个新项目，能够涵盖传统物流、现代电商、跨境交易；传化则以“公路港”途途物流模式，拉伸了公路物流短板。这三个园区都是开始规模并不大，但专注物流，一步一步扎扎实实走到今天的，其发展经验值得本土企业借鉴。

　　记者：对物流地产未来几年的发展趋势你怎么判断？

　　李芷巍：物流业持续繁荣是肯定的，而物流地产处于物流业价值链环节所构成的微笑曲线的顶端，能够为企业带来更多的附加值，在可预见的未来会有很大的发展，这也是各类投资主体投资物流地产的根源。

　　物流也有肩负社会责任的特点，就政策层面来说，新型城镇化也将为物流园区的发展带来更多机遇。而中国的物流地产现状是规模化有余、网络化不足，物流地产企业在每一个发展阶段不断升级，趋于集约化、网络化发展，这将是未来几年行业发展的重点。