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如何用好一份房地产评估报告?做好这5点是关键!

时间: 2019-09-09 14:04:20 来源:   网友评论 0
  • 但从实践工作情况来看,当房地产进入到清收拍卖环节中,原有的评估价值与最终的处置价值往往会出现较大的差别。抛开市场交易心理的影响因素,不得不说商业银行在审批以及贷后跟踪过程中,都存在未能仔细分析房地产评估报告中的内容,也未能有效甄别同一区域不同类别房产的价值差距,陷入了形而上学的陷阱。

出品:信贷风险管理

作者:徐巍


从风险偏好来看,房地产类抵押物在目前的金融市场环境下,已经属于较为优质的担保物。一方面,房地产的参照物较多,价值更容易确定;另一方面,房地产价值相对其他担保物而言更为稳定,处置也较为便利。但从实践工作情况来看,当房地产进入到清收拍卖环节中,原有的评估价值与最终的处置价值往往会出现较大的差别。抛开市场交易心理的影响因素,不得不说商业银行在审批以及贷后跟踪过程中,都存在未能仔细分析房地产评估报告中的内容,也未能有效甄别同一区域不同类别房产的价值差距,陷入了形而上学的陷阱。


所以,要控制房地产抵押物的价值风险,就要用好评估报告,笔者认为应当从以下几个方面入手:


1明确评估公司服务标准,确保评估报告产出质量关


在选择评估机构过程中,应当从以下几个方面进行考评:


首先,要严格管控评估机构的准入标准。金融机构在引入评估机构时,应着重核实评估机构的基本材料,包括工商运营、评估资格以及从业人员等三类。不仅要确保评估机构拥有正常运营的能力,而且要核实评估机构自身的从业资质以及从业人员工作能力。部分地区的评估机构在评估土地资产时,需要根据管理机构下发的评估地域开展评估工作。如果超越评估地域限制,所得出的评估结果可能归为无效。


其次,建立对评估机构的考评机制。对于评估机构应当建立年度的考评机制,由专人跟踪评估机构的使用状态以及评估结果应用成效。并且制定对应的评估机构考评机制,确保对评估机构中“能者上、庸者下、劣者汰”的管理原则,


其次,要通过书面协议确定评估机构的权责。评估机构作为第三方服务提供者,其最终形成的评估结果以及产生的影响是由聘用方承担的。所以,在与评估机构签订《合作协议》或《委托协议》时,至少需要明确评估机构对评估标的所采用的方法、评估过程中对评估标的描述的细节性要求以及机构对最终出具的评估结果所应当承担的责任,让评估机构明确自身的违约成本。


2根据房地产特点,选用科学、合理的评估方法


笔者认为在房地产评估中,应当根据房地产的具体类型来确定评估方法。


针对一般性住宅


可以采用市场法开展评估工作。在评估报告中,评估机构采用市场法做出评估结论后,审查人员可以根据选为对比标的房产的坐落,利用网络公开售卖信息进行交叉复核,从而验证评估报告中的标的价值是否合理。


针对于商业公建


大多采用市场法或成本法进行估值。但是由于商业公建所处的区域、路段、楼层不同,且同类型对比标的数量有限。所以审查人员在看到评估价值后,要查阅标的的取得方式以及取得价值,必要时应要求房地产的所有者提供对应的合同和发票进行验证,防止出现过度溢价的风险。


针对于工业厂房


采用成本法的情况较多。审查人员在查阅评估报告时,需要注意的是工业厂房取得方式。如果为自建,就需要区分工业厂房的施工结构、使用的材料以及专业用途。即便都是钢筋混凝土结构,也会出现因使用的钢筋φ值不同出现价值偏差。如果为购买甚至于拍卖所得,就需要查看取得的证明材料,验证评估价值是否与实际价值存在偏离。


当然,如果采用成本法估价,可能会出现评估价值偏低的情况,从而降低授信客户的贷款额度,但是作为评审人员,应当明确收益与安全的平衡点,确保房地产抵押类业务的健康发展。


3细致分析抵押物,多角度分析价值差别


作为审查人员,一般无法做到现场查看所有的房地产情况,所以在使用评估报告时,需要检查评估报告是否已经披露了下述信息。


在房地产的准入性审查时,审查人员需要注意房地产权属是否存在争议;是否用于教育、医疗、市政等公共福利事业;是否列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;是否已依法公告列入拆迁范围的房地产;是否存在查封、扣押等情况限制。否则后续操作无法予以落实。


在房地产的价值审查时,审查人员需要注意房地产的细节性差别。例如,针对于一般性住宅,需要甄别所属小区属于项目开发的第几期。因为按照开发商的项目建设过程均是采用逐次开发,但由于户型,朝向以及周边配套距离等不同,售价会出现差别。而商业公建的价值细节问题主要集中在层高以及开间的大小,这决定了公建能否分割以及通过改造增加使用价值的可能。


在房地产他项权利筛查过程中,需要关注是否存在抵押、租赁以及工程施工费用等他项权利。特别是在工业厂房的评审中,尤其要注意厂房建设用地的取得方式是否已经在评估报告中披露。因为部分地区在招商引资的过程中,为了提高工业园区的入住率,对于土地费用往往会给予先征后返的优惠,但同时也会对买卖附加条件。如果评估报告未能对此予以揭示,会对后续的处置造成影响。


4防微杜渐,建立现场与非现场检查的动态管理


当评估报告经过放款环节后,贷后管理人员往往会忽略对评估报告内容的检视。但实际上,评估报告虽然只是对某一个时点房地产情况的评价,但恰恰是这种时点的评价,可以作为贷后管理工作中房地产情况的对比参照物。笔者就曾遇到一个实例,某村镇土地上建设的工业厂房办公楼,由于土地性质发生了变更,因此对土地的证照重新进行了换发。但是由于房地产抵押在前,且是按照当时评估报告披露内容进行的抵押登记描述,换发后的证照虽然总面积未变,但楼层以及宗地都发生了改变(土地重新勘验)。导致抵押登记结果与实际情况出现不符。但由于忽略了对抵押物的现场核实,也没有查阅对应的评估报告,融资银行也就未能及时变更登记内容。导致后续出现了抵押登记可能归于无效的风险。所以,对于评估报告信息应当实现动态管理,定期及时的将房地产的现场与非现场情况结合对比,发现可能潜在的风险。


5定期交叉互评,用李逵抓李鬼


商业银行自身要注意收集和积累房地产市场的资料,对于价值出现波动的区域或标的,应当建立定期或不定期的复核评估制度。选用独立的第三方评估机构,对原有的评估结果进行背对背的重估,以便互相甄别,检验前期评审担保价值是否保持足值。从而丰富自身对价值偏差的判断条件和能力,提高对房地产价值风险的反应效率



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