房屋租赁合同效力依据的梳理及浅析

来源：法语峰言

作者：肖峰

【法条】

1、《合同法》：

第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 

【正文】

（一）房屋租赁合同无效情形

1、《合同法》F52

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

注：是否损害第三人利益：1、客观标准；2、主观标准。

（3）以合法形式掩盖非法目的；

（4）损害社会公共利益；

（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《房屋租赁解释》F2-F3

（1）未取得建设工程规划许可证建设的房屋

（2）未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋F2

（3）未经批准建设的临时建筑F3

注：《城乡规划法》F44：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。

（4）未按照批准内容建设的临时建筑F3

注：A、临时建(构)筑物不得超过2层；B、使用期限不得超过2年

C、材料不采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式

（5）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分。

注：因特殊原因需延长使用的，建设单位应在期满前申请延期，且延期申请只能一次。已超过2年期限而未获准延期，那么它在性质上属于违法建筑。

例：2001《城市房屋拆迁管理条例》F22：拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

2011《国有土地上房屋征收与补偿条例》F24：对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

可见：“违法建筑”已经替代“违章建筑”的称谓。

3、效力的补正

（1）在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证。

（2）在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的。（针对临建）

（3）在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

（4）当事人虽约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的。

注：2003《商品房买卖解释》F2出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2005《土地使用权解释》F9转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

（三）房屋租赁合同无效后果F5

1、房屋占有使用费（不是租金，租金以合同有效为前提）：

当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

----- 建设工程司法解释F2已有类似规定：合同无效，参照约定标准结算

注：A不能按市场租金支付,一是尊重意思自治；二是防止不诚信主张合同无效。

B一般：主要是市场租金高于约定租金时，如果市场租金低于约定租金，则可例外不予支持。

2、赔偿损失：

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

F9：经同意装饰装修   F13：未经同意装饰装修、扩建

F14：经同意扩建

（四）未办理施工许可、竣工验收等的房屋租赁合同效力

1、案例

甲、乙签订一份《写字楼租赁合同》，约定乙方租赁甲方写字楼用于开办公司，租期5年。后因乙方未按约定给付租金,甲方起诉至法院。乙方以该写字楼未办理施工许可证、未竣工验收或不合格以及未消防验收或不合格等理由主张该租赁合同违反法律的强制性规定而无效。

上述乙方所述的强制性规定，主要有：

（1）《建筑法》F7：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

（2）《建筑法》F61: 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

（3）《消防法》F13：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

(一)本法第11条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;

F11：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。

(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

（4）《消防法》F15:公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。

根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》[2003]民一他字第11号（已作废）

第一，出租《中华人民共和国消防法》F11规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

注：F11国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程。

第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。（区分大型和小型）       

《房屋租赁解释》F8：

因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的； 

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

注：结合该司法解释F2、F3规定的无效情形，体系解释得出以下结论：

只有未取得建设工程等规划许可证的租赁合同才无效，其他证照未取得，只是违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，可以请求解除该合同。而解除合同的前提是合同有效，故其他证照的瑕疵不影响合同效力。

（五）其他证照瑕疵不影响合同效力的情形

1、未办理施工许可证

（1）不是所有的房屋都必须办

2014《建筑工程施工许可管理办法》F2:工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。

（2）与是否影响安全等公共利益没有直接关系

2014《建筑工程施工许可管理办法》F4规定的办证条件，不涉及安全、公益。

2、未组织竣工验收或竣工验收不合格

（1）不是所有房屋都必须办

2013《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》F10：抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本规定

（2）与是否影响安全等公共利益没有必然关系

2009房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法F5

3、未取得房屋所有权证

（1）已事实上取得房屋所有权,有权出租

《物权法》F28:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

F29:因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

F30:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（2）无权处分（无所有权\未经出租人同意转租）

2009《房屋租赁解释》F16:出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

2012《买卖合同解释》F3 :当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

举重以明轻：处分合同尚且有效，何况转租合同。

4、结论

第一，交付租赁物前或者租赁物已经交付的，出租人未办理相关验收等手续：

（1）承租人起诉要求出租人办理相关手续（继续履行）或其他违约责任，应予支持；

（2）承租人起诉要求解除合同的，应予支持。

《房屋租赁解释》F8：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

（3）出租人起诉主张合同无效，要求收回租赁物，不予支持。

第二，出租人请求承租人承担未按约给付租金的违约责任，而承租人则以出租人应履行验收等义务为由，主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权的处理：

（1）无论是否约定房屋应办理相关手续，应将租赁合同解释为出租人负有办理相关手续的义务；

（2）未约定履行顺序或者约定先交房后付租金，应支持承租人的抗辩；

（3）如约定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金的，应认定承租人有权行使先履行抗辩权（就剩余部分租金而言，履行顺序应为先交房后付剩余租金）。

第三，在租赁期间届满后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起诉，承租人以房屋未办理相关验收手续为理由抗辩的，应当判定承租人继续履行给付义务。