银行抵押贷款业务风险案例

时间: 2017-01-10 22:36:54 来源: 银通智略  网友评论 0
  • 某公司与当地镇政府签订了20年的土地承包协议,承包费用一年一付。随后,该公司在银行办理了土地经营承包权抵押贷款。因该公司倒闭无法正常支付土地承包费用,当地镇政府依照合同的违约责任约定起诉至法院要求收回土地承包经营权。

一、土地经营承包权抵押的风险特征及防范

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案例


某公司与当地镇政府签订了20年的土地承包协议,承包费用一年一付。随后,该公司在银行办理了土地经营承包权抵押贷款。因该公司倒闭无法正常支付土地承包费用,当地镇政府依照合同的违约责任约定起诉至法院要求收回土地承包经营权。债权银行作为该土地承包经营权的抵押权人无法对抗土地使用权人的请求。该笔贷款在贷前调查中对承包协议的审查不严,判断有误,导致该土地承包经营权抵押流于形式,实质上等同于信用贷款。


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风险分析


土地承包经营权抵押贷款的风险主要存在于两方面:


一是缺乏法律保障。土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突,担保法规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”,物权法规定:除招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒地”等土地承包经营权可以抵押外,其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。虽然2016年3月15日,中国人民银行颁布了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》,但也是局限于鼓励试点和试办此类抵押贷款,对于产生的风险并没有规定给予风险补偿。目前,对于土地承包经营权抵押尚缺乏较高层级的法律支撑,一旦贷款出现风险,诉讼时极有可能陷入缺乏政策及法律层面支持的困境。


二是土地流转方面,市场和价值评估尚未完善。全国绝大部分县市都未建立成熟的农村产权流转交易平台。一旦经营户出现贷款违约,抵押的土地经营权难以变现,这是开展土地承包经营权抵押贷款业务的最大难题。


参考最新颁布的《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》再结合实践操作,发放土地承包经营权抵押贷款应当符合以下5个条件:(1)用于抵押的承包土地没有权属争议。(2)通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户,依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证。(3)通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体,必须与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同,或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明,并已按合同约定方式全部付清了土地租金。(4)承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转,并已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。(5)借款人获得的承包土地经营权抵押贷款,应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。


二、建设工程款等优先债权对抗抵押权

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案例


客户陈某在银行的按揭贷款逾期后,通过司法处置,抵押物已成功拍卖,按照拍卖成交价计算,该笔贷款能够本息全额收回,但在分配拍卖款项时有第三人主张该房产尚有建设工程款未结清要求优先受偿。由于贷前调查中并未发现建设工程款未结清的情况,导致该笔贷款抵押率过高,最终在扣除建设工程款之后,银行债权无法全额清偿。


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风险分析


司法处置在建工程实践中,时常会遇到施工方要求未结清的建设工程款优先受偿的情况。根据合同法第286条和法释(2002)16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,建设工程自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起6个月内,建设工程价款受偿权优于抵押权和其他债权。


鉴于此,在抵押贷款前期调查中一定要关注是否存在其他债权受偿优先于抵押债权的情况。(1)对于抵押物可能存在工程款未结清情况的,必须与抵押物施工方取得联系,对该笔工程款结算情况进行调查,尽可能让施工方提供施工合同和工程款结算情况证明,根据实际情况来确定抵押率,降低风险。(2)关注个人和法人企业是否存在欠税问题,根据《税收征收管理法》第45条规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。该规定表明,纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定抵押担保之前的,税收则优先于该抵押担保物权。所以,在贷款调查阶段,设立抵押之前,应要求借款方提供完税证明。


三、采矿权易灭失、价值缩水

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案例


某公司在银行办理的采矿权抵押贷款逾期无法归还,在处置采矿权的过程中发现该采矿许可证到期日与贷款到期日是同一天,由于该企业已停产,无法申请延续,导致该矿产抵押权形同虚设。从该案例中发现,贷前调查人员专业知识和经验不足,并未了解和掌握采矿权抵押的风险要点,给债权银行造成了损失。


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风险分析


《矿产资源法》和《探矿权采矿权转让管理办法》明确规定矿业权可以流转和设  定抵押,因此采矿权可以依法作为抵押的标的物。但是采矿权抵押作为一种新的抵押方式,在实际操作中具有与常规抵押迥异的风险:(1)矿产价值存在递减风险。矿产资源是不可再生的,其数量和经济价值会逐步减少。(2)采矿权证存在瑕疵风险。由于矿业管理体制不完善及矿业登记制度不健全等原因,部分企业采矿权许可证的取得可能存在重大法律瑕疵,面临被发证机构吊销的风险。(3)采矿权价值评估风险。矿产资源埋藏在地表下,受勘查技术及目前我国矿产资源储量登记和管理工作不完善等因素的影响,矿产资源的储量及价值难以准确计量。(4)矿业用地风险。矿业资源的开发必然要涉及土地、草地、林地等用地问题,矿业用地涉及国有土地时,应由采矿权人申请使用国有土地使用权的方式取得;矿业用地涉及集体土地时,按照物权法规定,集体土地的征用被严格限制在“公共利益”的范围内,矿业开发基本不属于公共利益的范畴,因此集体土地难以转化为国有土地,这就为采矿权人及抵押权人顺利实现权利带来了障碍。


为防范采矿权抵押贷款可能出现的风险,在贷前调查时,必须要审查以下七个风险要点:(1)审查采矿权人取得采矿权的时间及许可证的有效期限,新发放贷款的到期日应当早于采矿权的到期日3年以上。(2)采矿权抵押贷款手续是否将采矿所使用的生产设施设备应一并抵押。(3)审查采矿权人是否依法按期缴纳了矿业权使用费、资源税等税费,并要求采矿权人提供相关的发票、收据等予以证明。(4)审查采矿权人是否已将采矿权出租或抵押。(5)审查采矿权人是否依法采取了安全生产措施及环保措施、履行了安全生产及环保义务。(6)审查采矿权人是否已合法取得矿业用地使用权。(7)审查国土资源部门储量评审中心认定的矿产资源储量及目前的矿产资源储量余额。


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本文来源:银通智略 作者: (责任编辑:arDictIrco)
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