案例：账上挂大量预付账款，1.6亿收入不申报纳税被查！

一封偷税举报信让H房地产公司进入检查人员视线：业绩不错但税负很低，并且账上挂有大量预付账款。检查人员通过搜集第三方信息、外调施工企业、全面核验项目经营数据，找到了H公司偷逃税款的证据。

近期，广西百色市国税局根据举报线索，与地税机关联手对H房地产公司实施税收检查，查实该公司通过虚增建安成本少计收入、虚增人数多列工资、取得财政补偿未申报等方式偷逃税款。该局依法对其作出追缴企业所得税889万多元、加收滞纳金341万多元，罚款444.5万多元的处罚决定。

疑点显现业绩不错税负低

不久前，百色市国税局和地税局先后接到有关H房地产公司的举报信。举报信中称，H公司存在虚增成本偷逃税款，以及取得财政补偿收入未申报纳税等问题。百色市国地税双方经过研究，决定抽调骨干人员组成联合专案组，共同查办此案。

检查人员了解到，被举报的H公司成立于2005年，注册资本为3066.7万多元，主营业务为房地产经营开发，是进驻百色市较早的房地产企业，已成功开发多个楼盘，企业经营和销售情况良好。

在正式赴企业检查前，专案组预先对H公司的情况进行了缜密分析。通过调取企业征收管理档案资料、申报资料进行分析，发现企业在涉税行为上有多处疑点：通过对比同行业规模相同企业的税负，发现H公司税负明显偏低；按检查年度的人工费用、工程成本水平估算，其经营成本费用明显偏高；预收账目信息异常，企业预收账款达到近9000万元，很可能存在人为调节销售收入情况。分析结果显示，该企业指标异常，偷逃税款嫌疑巨大。

根据企业情况，专案组将检查人员分成三个小组，分别负责企业收入类、成本类和发票及费用类的检查、证据整理和证据收集工作。由于举报涉税年度跨度长，涉税资料繁杂，专案组决定对H公司调账检查，全面检查企业运营状况，按程序通知该公司提供所有财务资料和相关涉税资料，包括开发项目报行政主管部门的审批文件、施工图纸、销售合同、开发项目的工程预（结）算书以及收文和发文登记簿、物业管理入住登记簿等资料。

外围取证发现虚列成本逾千万

在对H公司进行全方位调查取证的同时，部分检查人员将视线转移至工程施工方，希望通过外围调查获得突破，取得证据。但是，在这个调查方向上，检查人员遇到了困难。一是H公司的建筑安装工程均由外地企业承包，并且已经联系不上，工程成本核算资料难以取得。二是主体工程承建单位B企业在广西钦州市，检查人员需到外地协查。三是附属工程承建单位C企业远在福建省，且已离开百色市至其他地区施工，检查人员几经周折找到C企业负责人到百色进行询问调查，但随后发现该企业财务核算不健全，账面记录信息混乱，无法核实其经营真实性。

此外，由于H公司开发的楼盘分为三期，尚未全部完工，各期成本费用划分，以及收入确认工作量非常大，同时房产管理局的相关资料也非常多，这些都给调查工作带来了困难，使调查工作进展缓慢。

经过分析，检查人员决定将案件调查重心放在主体工程施工方——广西钦州市的B企业。但是，B企业一开始因担心接受调查会影响与开发商的合作关系，以商业秘密无法透露等为由不愿提供与H公司的往来资料，并且也不接受检查人员的调查询问。在钦州市税务机关的协同配合下，经过税法宣传和耐心沟通，最终B公司负责人同意向检查人员提供与H公司业务往来的发票及收付款等资料。

检查人员经过分析比对大量经营数据，并对相关当事人、负责人进行调查询问，发现H公司曾以施工方的名义自行到百色市右江区地税局代开17份建安发票，并将其计入开发成本，并以此虚列成本总金额达1441.1万多元。

扩大战果获得逃税完整证据

外部调查在施工方B公司处获得突破后，检查人员在继续加大力度对H公司账目和施工项目进行检查的同时，重点对两个方向开展外围调查和取证。一是对H公司资金流向实施外部调查，从银行、财政等部门调取相关资料。二是调取房管、国土、建设、物管等主管部门与其开发项目有关的全部资料，核实企业开发项目的实际情况。

检查人员将竣工验收备案表、商品房预售许可证、销售合同、房权证、业主电卡钥匙签领发放登记表等资料信息制表分析，将企业开发的各个项目近2700套住宅（别墅、商业用房、车库）的销售数据分别予以统计和筛查，与账簿资料逐笔进行比对分析，并到项目开发楼盘实地核查，据此核实企业实际营业收入。

经过对大量数据的仔细对比分析，检查人员终于发现H公司在经营中对取得的部分收入并未及时结转申报，而是长期挂在预收账款项目中，在账簿上少列开发产品销售收入1.6亿多元。按税法规定，这部分收入应及时申报，并调增当年企业应纳税所得额。此外，该公司未按规定计算申报预售收入，经核实预售收入应核减2475.9万多元。

根据举报信息，专案组继续深挖线索。检查人员在企业账簿资料的检查中未发现其取得财政补偿收入的相关记录。难道是部分举报内容不实？

检查人员没有轻易放弃，多次到财政部门调查核实相关情况，发现H公司在2006年～2008年曾收到财政补偿款金额合计为2449.3万多元，实际支付与该补偿款相关的各项债务款1899.4万多元，财政补偿款结余549.9万多元至今未在会计账务上做出反映，也未如实申报纳税。按税法规定，这部分款项应计入收入并调增应纳税所得额。

通过实地查验和对大量经营资料信息进行对比分析，检查人员还发现H公司存在以下问题：将部分未销售房产作为公司办公营业场所，并将相应的开发成本计入销售成本，造成多申报销售成本122.7万多元；重复列支空调工程设备款66.9万多元；在账目上虚列拆迁安置费640.9万多元，并计入项目开发成本结转成本，但实际上没有支付此项支出；虚增职工人数，多列支应付职工薪酬70.9万多元；不符合营业外支出条件的费用7.4万多元，纳税申报时未作纳税调整处理。

面对检查人员出示的翔实证据，H公司负责人承认了该企业通过少列营业收入、虚列建安成本、虚增职工人数多列工资，以及取得财政补偿收入不申报纳税等手段偷逃税款的违法事实，百色市国税局依法对该公司进行了处罚。

找到房产企业监管的“抓手”

房地产企业具有经营规模大、涉税业务复杂等特点，其既是各地区的重点税源，同时因为其项目开发跨度时间长、财务核算复杂，也是各地税务机关管理的难点，是税收高风险行业。

本案中的涉案企业，是一家规模较大的房地产开发公司，案件的线索来自于一封举报信。检查人员在确定企业疑点后，联合地税机关携手查案，克服检查人员少，待查资料多、企业涉税业务跨度时间长等种种困难，对企业会计分录、每张发票、每份合同逐一进行比对分析，核查企业的营业收入、开发成本及管理费用是否存在“水分”。功夫不负有心人，细致入微的调查最终使企业未申报收入浮出水面。

审视整个检查过程，在检查开始前，检查人员通过横向比较同行业同规模企业税负，详细分析企业涉税数据，明确了检查方向；在检查进展缓慢时，能够及时调整检查思路，广泛从财政、房管等部门采集信息，开展外围调查，通过施工企业外调打开突破口，最终查实企业少计收入、多列成本费用的违法事实。

本案的查办提示税务机关，对于房地产企业，在广泛采集第三方信息的基础上，准确核实其外包施工项目的实际开发成本，关注企业数据异常的应收账款项目，是税务机关核查和监控房地产企业是否如实申报纳税的“抓手”。本案中，房产项目施工方的营运数据、财政部门的数据为案件的成功查处发挥了重要作用。此外，税务机关在开展检查时还应详细了解房地产企业是否有财政补助资金收入等情况，这些信息有助于检查人员明确房地产企业的实际盈利状况。

点评人：班华忠，广西百色市国税局稽查局局长