房产投资当心蜗牛盘 专家传授甄别技巧

　　文前提要：“蜗牛盘”因为价格上涨幅度较小而得名。对于投资者而言，为了获得更为理想的投资回报，应该尽量避免这类物业。其实“蜗牛盘”很容易辨别，只是需要投资者小心应对。

　　投资房产如果碰到“蜗牛盘”，的确是件窝心事。所谓“蜗牛盘”，是指那种价格上涨幅度小于平均涨幅的楼盘。投资房产自然希望能通过房产价格的上涨来获取投资收益，但市场上有些楼盘的价格上涨幅度较小，如果买进这样的物业，无疑会使投资收益大打折扣。

　　因此投资者尽量要避免碰到这样的物业。那么，如何辨别“蜗牛盘”？下面我们结合实际案例来进行解析。

　　“蜗牛盘”涨幅小

　　老刘是个房产投资老手，尤其是在选择“潜力股”上颇有一套，但他也有失手的时候。老刘曾经在上海市闵行区的古美板块的春江锦庐购置了一套住宅。该楼盘2005年初开盘，开盘价为7500元/平方米。在签订房屋买卖合同之前，他还曾考察过附近的江南星城。江南星城的整体规模要比春江锦庐大，在整个古美社区内算得上中等规模的楼盘。相对而言，江南星城的小区整体规划较为完善一些，如车位率较高，同时还配有幼儿园等。

　　但老刘还是放弃了江南星城。之所以做出这样的选择，他表示自己高估了春江锦庐的升值潜力。当时该楼盘的售价与同时期江南星城8200元/平方米的均价相比，相对要便宜一些。因此在他看来，两个小区相距并不远，因此两者之间的价差势必会随着时间的推移而抹平，也就是说，未来春江锦庐的升值潜力要大于江南星城。

　　但市场实际运行轨迹却与老刘的判断大相径庭。在买入这套房子之后长达两年多时间里，房价变化不大，即使在2007年夏天，当江南星城的小户型售价涨到14000元/平方米、所有二手房售价超过12000元/平方米时，老刘购买的那套房子售价却刚刚超过10000元/平方米。而就在今年上半年房价上涨期间，江南星城二手房售价普遍超过16000元，但春江锦庐售价上涨幅度也要小一些，目前整个小区均价约14000元/平方米左右。

　　其实，市场上存在不少“蜗牛盘”。顾名思义，“蜗牛盘”是指涨幅相对较小的楼盘。在房价普涨时期，总有个别知名楼盘充当“领头羊”角色，总是领先市场一步上涨，而后带动其他楼盘，在这期间，“蜗牛盘”售价虽然也会随着大势一起水涨船高，但其涨幅总是要落后于其他普通楼盘。而板块内“领头羊”涨幅则还要更大一些，“蜗牛盘”与之的差距也就更大了。

　　除此之外，“蜗牛盘”在租赁市场上的表现也往往让人难以满意。记者了解到，一般情况下，“蜗牛盘”的租金水平相对也低廉一些。如在上海市黄浦区陆家浜路上，某“蜗牛盘”一套面积为120平方米的两房，月租金只有4000元，而附近其他两房的月租金在4500元～5000元之间，如出自金日世家、明日星城等小区的两房租金均达到了该水平。由此看来，对于投资者而言，应该尽量避免投资这种物业。

　　如何甄别有技巧

　　投资房产尽量避免“蜗牛盘”，那么，如何甄别“蜗牛盘”呢？业内人士告诉记者，“蜗牛盘”的成因多种多样，诸如小区整体品质、地理位置、周边环境等等，都会对楼盘形成影响，进而影响到价格。其实归根结底，这些因素都跟市场认可度有关，市场认可度低，需求动力不足，自然难以推动价格的上涨。

　　对此，专家表示甄别“蜗牛盘”其实可从市场认可度入手。下面，记者将结合实际案例来进行详细分析。

　　先天缺陷遭人嫌

　　如果楼盘存在先天缺陷，如房型不方正，或者小区内部设施不完善等等，这形同次品，自然难以引起购房者的注意。

　　【案例1】周先生半年前在上海市黄浦区陆家浜路上购买了一套140平方米的商住两用房。之所以要买下这套房，出于两方面考虑，其一是投资，另外一方面就是自用。但交房之后他却发现问题不少，比如小区车位少，如果自用，肯定经常要为停车伤脑筋；此外房型也不方正，有个房间居然还是三角形，使用起来不方便。但在出租过程中，客户也会因为这些原因而挑三拣四，或者狠狠砍价，因而租金水平也不高。于是他打算把房子抛掉，而让周先生感到有些郁闷的是，最近一家中介打电话称有客户愿意出价285万元购买这套房，这个价格与年初相比仅上涨了10%左右，而周边其他楼盘涨幅均超过了15%，少数楼盘甚至达到3成。

　　【解析】“我爱我家”市场部总监俞静告诉记者，在二手房市场上，有缺陷的楼盘会使市场认可度降低。就周先生投资的这套住房而言，小区车位少，停车不方便，同时房型也不合理，这些都会使其在租赁市场上缺乏竞争力。在租赁市场上乏善可陈，其连锁反应就是房价上涨乏力。

　　俞静表示，在二手房市场上，购房者尤其在意房屋是否存在缺陷。大的方面如建筑质量问题，比如墙体出现裂纹、屋顶漏水等，购房者对此都会慎重对待。此外，房型方面存在瑕疵，诸如存在通风不畅、采光不佳、暗间等情况，市场也会消极相待。

　　“名门”也要看“血统”

　　即使是出自同一个知名楼盘的二手房，价格涨幅可能会不一样，这是为什么呢？专家表示虽然同出名门，但也要看“血统”。

　　【案例2】3年前，金女士在位于静安区威海路上的中凯城市之光购买了一套约80平方米的一房，总价165万元。这是一个高档居住小区，居民多为高收入阶层或者境外人士。不过金女士购买的是“回迁房”，即用来安置原地块上居民的房子。其时“回迁房”售价在18000～19000元/平方米之间，而商品房部分的二手房价在28000～29000元/平方米之间，两者之间有将近万元的差距。三年之后，两者之间的价差已经拉大，金女士购买的那套房子涨了50%，而商品房的部分的小户型涨幅在60%～70%之间，少数景观房报价达到了50000元/平方米。

　　【解析】上海德佑地产市场部经理龙东平告诉记者，虽然都是出自知名楼盘的二手房源，但“血统”不正者，其价格上涨幅度也要小一些。开发商将回迁房和商品房分成两个区域，而且品质也有着较大的区别，因此两者之间存在价差实属必然。

　　其实，即使“血统不正”的回迁房与商品房之间未明确区分开来，其价格也会有所不同。如同在静安区石门路上的国际丽都城，回迁房与商品房并未分开，但是两者还是存在一定的差距，回迁房目前报价约35000元/平方米，而商品房报价则普遍超过40000元/平方米，与三年前相比，回迁房的涨幅也要小于商品房。

　　为什么会这样呢？究其原因，除了开发商在建造之初便区别对待之外，小区内部局部因素也会影响到升值空间。对于回迁房而言，很多高收入人群不愿意租住，因此租金水平相对要低廉一些，这会让大多数投资者心存犹豫。而对于邻居较为挑剔的高收入人群来说，对于这样的环境也不是很感兴趣。在这两个方面的作用下，房价涨幅小自然不难理解了。