对抗人民币贬值、房价下跌和财富缩水的策略

　　近来笔者的几篇原创文章受到了广泛关注和热议, 如: 《2020年的房价可能和今天一个样儿》、《中国房市的崩溃言论到底触动了谁的神经？》《人民币双贬，房价不降也是降》等；说句心里话，我不是中国房市盲目看空者、唱衰者；相反，过去的10年里我是中国楼市发展的即得利益者；但“未雨绸缪”这句老话所凝炼出来的中国式智慧才是我们作为成熟的地产投资人必须掌握的核心思维。“生于忧患、死于安乐”的古训不断地激励和警示着我，超越财富比肩者不一定非要在市场繁荣的时候，而大多数情况下，在危机中崛起和超越更能让人铭记。

　　华人首富“超人”李嘉诚也是这样谋算的：撤资高风险的中国内地资本市场，“抄底”和转战欧洲能源供给市场；从我多年投身于海外房产投资的职业投资人视角来看，普通投资者们没办法像亚洲首富那样瞬间变现410亿港币，转战欧洲“兴风作浪”；但我们却可以从中提炼出最精髓的投资思维，即：单一资本市场的、仅仅依靠上涨周期获利的市场盈利模式时代已经成为过去式。

　　换句时髦的话来讲：投资思路更需要与时俱进，要与所创造和拥有的财富规模相匹配！没有准备进行离岸资产配置的富有中国阶层，他们的投资思路已经显得“Out Of Date—过时了”。就像中国移动董事长曾经说的：谁曾想腾讯竟然在互联网的平台整合下成为了中国移动的最大竞争对手。时代已经改变，财富的定义也意义不同了，同样，对于获得财富的盈利模式和方法也在发生着演变。

　　在国内仅仅依靠单一房价、股价等价格上涨周期获利的市场盈利模式之外，还需要建立多种获利的平台和盈利模式，如货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场的盈利模式另外4种复合盈利模式。

　　货币盈利模式

　　当美国向全球输出通胀压力越来越明显之时，唯有借出钱来才是赢家。自2010年至今，李嘉诚父子依靠股票融资借到的资本买进“英国”资源类资产；先后控制了英国近三成的天然气市场，约四分之一的电力分销市场，以及5%的供水市场。离岸资产我们虽然可以选择投资海外股票、国债、基金等，但无论哪一种都是我们把资本借给了金融机构或者上市公司；唯有投资房地产的时候，有机会从银行寻求融资，做到把钱“借出来”；从而可以实现货币的盈利机制，即：即使真实房价没有获得增长，但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段，可以获得真正“跑赢”通胀的价值。

　　利率盈利模式

　　同样规避了单一依靠价格上涨的财富增长模式；把资本配置在不同币种计价的金融市场中，必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率，从而发生利率差。以我自身投资举例而言，我把澳洲的房地产作抵押获得西太银行3年4.79%的贷款，再把这笔融资投资到国内年收益为10%的信托产品中，从而获得无风险的5%的利率套利；而这种盈利模式完全脱离了房价的涨跌对于我收益的影响。

　　汇率盈利模式

　　很多人立刻联想到在人民币贬值预期下应该买入美元，一方面因为新任美联储主席耶伦预示美国即将在不远的将来加息，且造成美元的走强；另一方面因为其国际货币结算地位未来20-30年很难动摇；而我希望更加引伸一步，买入美元，不如借入美元；借入美元，不如借入更加活跃的货币类别，如已经价值回归的大宗商品的交易货币的代表，加元和澳元；原因很简单，我们是希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行“乾坤大挪移”实现外汇的投资收益；而目前人民币、港币紧盯美元的货币政策，让彼此的汇率变化在调整的汇率政策下依然起伏较小，从而外汇套利机会降低了；因此才会选择更加活跃的、价值已经回归的货币类型, 如澳元和加元。

　　对冲盈利模式

　　最好的案例就是李嘉诚先生了；在两个、或者多个资本市场同样进行资产布局的投资者而言，市场的上涨、下跌都是盈利的机会；上涨周期的盈利是资产价格；下跌周期的盈利是低价收购的优质资产本身和现金流；而身处单一资本市场的国内房产财富的拥有者们却只能祈祷房价上涨，而趋势一旦下行，就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。

　　总结：国人单凭想象和涨价预期就期望未来一定赚钱的典型房产投机思维显然已经过时了；我在内心不断告诫自己，中国房产靠货币超发创富奇迹已经一去不复返，是时候转换思维来重新认知未来的房产创富盈利模式的时候了。为下跌做好心理准备、为下跌做好现金储备、甚至为下跌做好盈利模式准备的投资者，才是新的经济形势下可以依然跑赢市场的真正成功的投资者！（本文作者：刘磊老师，澳大利亚Simonds首席房产投资策略分析师、认证私人银行家授课老师、私人银行家俱乐部荣誉会员）