月供减少虽实惠不如无债一身轻 需要提前还贷吗

　　月供减少虽实惠 不如无债一身轻

　　近六成房贷族仍想提前还贷

　　专家：负利率下适度负债反而可以抵御通胀

　　本报讯 2012年央行接连两次降息，5年期以上贷款基准利率从年初的7.05%降至6.55%，累计下调0.5个百分点。自今年元旦起，原先房贷族月供可以减少的实惠得以兑现，但月还款额的降低却并未阻止市民提前还贷的计划。记者持续数日在对50位津城房贷一族采访后发现，仍有近6成房贷族计划提前还贷，回归无债生活。

　　从房贷族提前还贷的初衷看，45%是因房屋交易过户需要还清余款；32%因降息后月供比例仍旧超过月收入的50%以上，压力较大；其余23%因贷款年限不长，认为及早还清余款比较划算。此外，逾4成不愿提前还贷的借款人，36%已享受7折优惠房贷利率；28%的人目前正在投资的标的收益高于贷款利率；23%的人未来有再度贷款购房的计划；其余13%的人认为还款期限已经过半，提前还贷无实际意义。对于调查结果，银行人士指出，是否选择提前还贷需因人而异。如果不是因特殊情况，在当前物价上涨、实际利率为负的情况下，提前还贷并非最佳选择，适度负债反而可以抵御通胀，使个人资产得以保值增值。

　　根据自身实际情况 算清细账再做决定

　　是否提前还贷 还需因人而异

　　去年央行的两度降息，时至元旦才真正让房奴们享受到实惠。对于那些2012年7月6日前选择按年调息的房贷族，在执行新的贷款利率后，月还款额从本月起将会有不同程度的减少。然而，从记者了解到的情况看，此次月供的下调只是让少部分人搁置了提前还贷计划，多数被访者仍考虑用年终奖偿清余款。业界理财师对此提醒称，是否选择提前还贷，房贷族需要结合自身实际情况算清细账后再做决定。

　　百万元房贷月省三百余元

　　2012年6月8日与7月6日，央行两度降息，致五年期以上贷款基准利率从7.05%下调到6.55%，共计0.5个百分点。从目前银行利息调整方式看，不外乎以下三种：一是央行基准利率调整后，贷款利率在次年年初（通常是1月1日起）执行新利率；二是满年度调整，即每还款满一年，执行调整后的新利率；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新利率。据了解，目前包括工、农、建等在内的大多数银行遵循第一种方式，只有少数银行采用后两种方式。此外，公积金贷款利率的调整一律在每年1月1日。

　　那么，新利率执行后，房贷族的月供究竟会降低多少？银行人士为此算了一笔账。以贷款100万元，期限30年为例。在等额本息还款方式下，之前利率为7.05%，每月需还款6686.64元，调整后利率为6.55%，每月需还款6353.60元，少还333.04元。而对于已享受7折利率优惠的贷款人，仍以贷款100万元，期限30年为例，打7折后之前利率为4.935%，每月还款5328.56元，调整后利率为4.585%，月供为5120.47元，每月少还208.09元。同时，对于购买第二套房，房贷利率上浮1.1倍的贷款人，元旦前后的还款额差距较大。依然以贷款100万元，期限30年为例，之前1.1倍利率为7.75%，每月需还款7164.12元。调整后，1.1倍利率为7.21%，每月需还款6794.65元，少还369.47元。

　　此外，根据住房公积金有关管理规定，对于2012年7月6日（含2012年7月6日，以借据放款日期为准）以后发放的个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行。对于7月6日前已发放的个人住房公积金贷款，贷款期限在一年以内（含一年）的，执行原合同利率，不进行调整。贷款期限在一年以上的，于2013年1月1日按调整后的新利率执行。此次公积金利率调整后，绝大多数2012年7月6日前已发放贷款的购房职工都面临着还款额的调整。以贷款40万元、20年，等额本息还款方式为例，如执行2012年第一次调息前的利率4.9%，月还款额为2617.78元。如按第二次调息前4.7%的利率计算，月还款额为2573.98元。从今年元旦起，上述两种情况均执行4.5%的利率，等额本息月还款额调整为2530.60元，每月分别可少还款43.38元和87.18元。

　　三种情况可考虑提前还贷

　　回顾前些年，市场每至年末都会涌现一波提前还贷潮。按理讲，2012年的两轮降息让房贷族们的压力有所减轻，进而会打消他们的提前还款念头。但记者在调查采访中发现，自去年12月份开始，前去银行申请提前还贷的市民依旧不减从前。

　　贷款人刘琳告诉记者，之所以选择提前还贷，是因近几个月二手房成交上升，想借机卖掉南开区华苑附近的老房子，但房产过户需要将手头贷款还清后才能进行。与此同时，市民陈先生也道出选择提前还贷的原因：“我每月收入不到4000元，贷款就占据了90%。老婆在国企工作，薪水也仅够我俩日常生活开销。即使去年两次降息后，贷款压力依然巨大。只有及早把余款还清，日子才能过得宽裕些。”而市民郑女士则称，提前结清贷款只为免缴几十万元的利息，以免房子“被涨价”。

　　从市民提前还贷的初衷看，一是因房屋交易需要还清余款；二是因降息后月供比例仍旧超过收入的50%以上；三是因贷款早期还款中大部分为利息，趁着贷款年限不长还清余款比较划算。据了解，目前银行提前还贷主要包括两种方式：一是一次性还清全部贷款。二是提前偿还部分贷款，以使每月还款额减少，保持还款期限不变；或剩余贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；抑或在减少剩余贷款月供的同时，将还款期限一并缩短。

　　在银行人士看来，贷款人若遇到以下三种情况时，可选择提前还贷。首先是当借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，可将现有资金用于提前还贷。然后再用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求，以解决自身融资需求。其次是处于还款初期的借款人，由于还款利息支出通常集中在还款初期，所以在贷款期内前5年提前还款都是划算的。第三是借款人因自身月供压力、房屋交易等原因必须进行提前还贷。

　　对于办理提前还贷需要注意的细节，银行人士提醒市民，在还款前应全面了解各家银行有关提前还贷的详细规定，尤其是一些提前还贷的条件与限制。譬如有的银行规定提前还贷需为1万元的整数倍，而有的银行则需要收取一定数额的违约金等。同时，贷款人在结清贷款后，不要忽略解抵押环节，以使房产完全属于自己。

　　五类房贷族莫扎堆还贷潮

　　事实上，若从投资角度考虑，提前还贷并非适合所有人。尤其是以下五类贷款人，在考虑提前还贷前，需慎重决策。

　　首先，享受7折优惠房贷利率的贷款人不宜提前还贷。据了解，目前房贷市场最低只打出8.5折优惠，且因年末银行资金紧张，9折都很难拿到，而老房贷的7折利率优惠基本上只是个“传说”。同时，若按目前5年期贷款基准利率7折后计算，实际执行利率才4.585%。对应的5年期存款年利率为4.75%，更何况现如今不少银行都推出了收益远高于定期储蓄的理财产品，都可对冲掉房贷利率。

　　其次，等额本金还款期已过1/3的购房者也没有必要提前还贷。譬如，还款期限为20年，现在已经过去了7年，就没必要再提前还了。因为等额本金还款法负担的按揭是“先高后低”，贷款期内的前几年已将相应本金与多半利息还完，剩余的贷款即便遇到利率上涨，利息变动也不会特别明显，所以提前还贷节省利息并不多。

　　第三，等额本息借款人当还款年数已接近还款中期时，也不适合提前还贷。因为这种还款方式前期还的利息多，本金相对较少，到还款中期时已偿还了大部分利息，提前还款的部分更多是本金，在此情况下提前还贷节省利息的意义不大。

　　第四，中短期内需要再次向银行贷款购房的购房人不应及早还清之前房贷。毕竟再次向银行申办贷款时，基准利率有可能会上浮10%至30%，甚至更高。所以，将闲置资金用于购置新房比还贷要划算很多。

　　第五，投资收益高于贷款利率的投资者不要急着提前还贷。譬如短期内有可投资的项目，且收益远高于贷款利率，则应在控制好风险的前提下，合理安排好资金，不要白白丧失掉赚钱机会。