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央行今年已经5次加息,明年元旦起执行新利率,房贷一族都在考虑要不要提前还贷?怎么还才划算?在此,我们为您算一笔细账,供大家参详。
案例
林先生去年买了一套房子,贷款40万元,期限为20年,从去年12月开始还贷。按当时银行优惠利率5.814%,每月还款额为2822.97元,如果期间不发生利率及还贷额的变化,等到20年还款期结束,总共需还本金加利息共计677512.46元,其中利息277512.46元。不过,自今年连续5次加息打乱了林先生的算盘。假设今年不再加息,到明年1月1日起,林先生的月供就要变为3010.61元,月供多187.64元。
假设林先生在今年12月手头宽裕时提前还款10万元。如果以保持目前利率不变的情况计算,提前还贷后,林先生还款本金余额约为28.9万元。在这种情况下,理财专家为林先生提供了三种还款方式计算方案。
方案一每月还款额不变,缩短还款期限
如果选这种方式,即每月还款2819.91元,剩余还款期为152期,相当于12年8个月左右。等到还清贷款,总利息支出约为16.25万元。
这种还款方式最大的好处是利息明显减少。按原来的40万元20年,利息为27.75万元左右,而新还款计划下,利息巨减11.5万元左右。
方案二还款期限不变,减少每月还款
一旦林先生采用这个方案,则意味着林先生总额40万元的贷款,总还贷期限仍为20年,剩余还款期仍为19年,但由于提前还贷后贷款本金余额已经减少到28.9万元,这种调整后的还款计划下,每月需还款2236.63元。等还清贷款,利息总额约24.39万元。这种还款方式的好处是每月的负担减轻了。
方案三既增加每月还款额又缩短期限
假如林先生未来收入增加,希望提前还贷后既能把月供增加700元左右,又把总还款期限控制在10年左右。林先生可以选择月供2564.09元,剩余供款期减少到108期(即9年)这一方案还款。这样的话,林先生总还贷利息就可以减少到约为11.9万元。
对于借款人来说,“月供不变、缩短还款年限”的还贷方式是相对最合适的选择,因为每月还贷压力不会增大,需支付的利息额也较少;“减少月供、还款期不变”的方式减小了月供负担,每月还款压力最轻,但节省利息程度低;“减少月供、缩短还款期限”介于前面二者之间;“增加月供、缩短还款期限”虽然利息支出最少,但是每月还贷压力增加不少。