20%税负转嫁买方 新政效果存疑

　　3月底至今，各地楼市调控“国五条”细则出台近一月，业界此前的担忧与猜测已成为现实。《中国经营报》记者近日走访我爱我家、链家地产等房产中介，多名置业顾问均向记者表示：“‘羊毛出在羊身上’，虽然二手房交易个税名义由卖房者承担，但是新‘国五条’出台后，卖房征收差额20%的个税实际上几乎全由买房者承担。”

　　业内人士担忧，这有违新“国五条”的初衷，而且目前各地新房出现了抢购潮，截至一季度末有超七成购房者看涨未来房价，创调控以来的新高。

　　税负转嫁买方

　　按照新政规定，二手房交易的个税征收由交易总额的1%调整为按差额的20%征收。但记者发现，新“国五条”加重的交易税费本应由卖房者承担，但实际交易中仍然由买房者买单。

　　“上个星期我们成交了几套二手房，但20%的个税全由买房者买单，这是北京一直以来的潜规则。”链家地产置业顾问胡女士对记者表示。

　　胡女士给记者算了一笔账，如一套现售价285万元的房子，其原购价为85万元，而转嫁给买房者的20%个税需多交约40万元。

　　“北京大部分买房者是无房者或者一居换两居等改善性需求者。”胡女士进一步介绍，由于刚性需求的客户仍然存在，二手房市场呈现出供不应求的态势。

　　我爱我家的一位职业顾问王先生向记者直言：“‘羊毛出在羊身上’，卖房者现在仍然处于强势地位，即使买房者由于税收增加而负担加重，跟卖主协商降价的空间也不大，最多下浮空间也就5万～10万元。”这对于动辄几百万的总房价而言不过杯水车薪。

　　这背后反映了北京住房需求旺盛的现状。央视日前披露的一份统计数据显示，今年一季度北京单套房平均租金价格已经攀升至3660元，较2008年上涨82%，5年时间涨幅近乎一倍。

　　据胡女士介绍，目前5年以上且唯一的住房最受买房者青睐，成为他们的购买首选。因为北京“国五条”调控细则规定，出售5年以上唯一住房免征个税。

　　税负被转嫁到买方的案例，引发了业内对于新政效果的争议。因为表面上看来，新政尚没有起到抑制房价的作用，反而因为买房者在购房交易中处于弱势地位，而进一步加重买房者负担。

　　但在上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭看来，政策产生的效果尚需要时间来证明，“预计二手房降温幅度大于新房。”

　　新房需求加大

　　记者走访我爱我家与链家地产清河店时发现这些店生意很冷淡，前来买房与登记卖房的客户寥寥无几。据链家地产市场研究部报告亦显示，4月第二周新增客源量虽然较细则出台前变化不大，但有实际成交意愿的客户并不多，客户购房意愿明显低于今年以来的平均水平。

　　“国五条”调控细则出台后，由于系统升级等因素，北京网签暂停8天。4月8日，网签恢复。根据北京市建委网站数据统计显示，北京市住宅网签恢复后一周，北京住宅网签总量为4561套，日均网签仅为652套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌了70%。

　　二手房成交回落，但新房成交环比却出现了回升。有券商数据显示，8日当周新房日均成交套数成交环比清明当周整体上升18%。

　　根据公开资料显示，成都等城市4月楼市新房市场凸显平稳增长的态势。成都新房市场在3月的高量之下，继续保持高速推盘状态，连续两周成交量上涨。而二手房在4月第一周的深幅下探，第二周虽小幅增长，但仍处于较低水平。

　　“虽然二手房20%个税开始正式征收，二手市场溢出的部分需求正在转向一手市场。”亚豪机构副总经理高姗分析。

　　有迹象显示，4月中旬以来，深圳、北京及上海等城市频频涌现抢房热潮。4月13日至14日，深圳出现了2013年以来最大的开盘热潮，中信领航、绿景公馆1866和莱蒙·水榭春天6期等三个项目集中开盘，共推出近1800套新房。

　　市场的反应让人出乎意外，据报道，上述三个项目开盘即被市场热捧，三个项目开盘后去化率均超过九成。

　　对此，房地产企业尚处于观望状态。远洋地产一位负责人对记者表示，“新‘国五条’出台后，公司营销策略不会出现太大改变，毕竟今年的营销计划是公司早已制定，且经过详细市场调研的。”

　　不过，部分业内人士担忧，新“国五条”政策由于缺乏执行力度，效果或有限。

　　“各地出台的细则没有预期的那么严厉，调控政策是否能发挥作用仍有待观察。”摩根大通首席中国经济学家朱海斌认为。

　　他认为，除北京以外，大部分地方政府只是重申了原来的调控措施，规定房价涨幅不得超过实际可支配收入的增幅(即介于8%~10%之间)。此外，国务院关于征收房产交易20%的所得税的新规，多数城市没有体现在地方细则中。

　　记者注意到，南京市政府4月19日发布的《市政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》规定2013年度本市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，但20%的个税却未被提及。

　　民生证券最新研报称，从“国五条”出台后地方政府的表现看出，其对个税从严的措施并不积极，相反则能拖便拖，舆论压力是很大原因。

　　中投联达(北京)投资有限公司董事长、联达地产机构董事长杨少锋对记者表示，相比之前，本次出台的楼市调控基本是对目前实行政策的重申，但缺乏能够落实到执行层面的细则。他认为，此次出台的楼市调控意在维护现有的调控成果。

　　后市出现分歧

　　有趣的是，来自世联地产最新调查显示，尽管中央政府颁布了“国五条”政策，但截至一季度末却有超七成购房者看涨未来房价，创调控以来的新高。

　　业内人士认为，今年房价的总体态势依然是向上的，尤其是北京这类一线城市购房的主流是刚性需求者，而此次政策仍以抑制需求、而不是扩大供给为主，难以从根本上解决房地产价格上涨的问题。

　　“北京这样的一线城市房价还将继续上涨。”谈及今年房价走势，杨少锋对记者表示。

　　他认为，今年各地城市房价会出现分化，即一线城市房价会持续走高，二线城市泡沫持续，各城市供应量的差异将导致二线城市的楼市出现冰火两重天的状况，而三四线城市房价会下跌。

　　但相比之下，杨红旭略显乐观，他认为未来房价涨幅会有所回落。“今年大多数城市房价还会继续上涨，但随着新‘国五条’政策效应逐步显现，涨幅会有所回落，尤其是4月份房价涨幅将在高位盘整中有所回落。”杨红旭对记者说。

　　上海易居房地产研究院4月18日发布了《2013年3月份70个大中城市房价指数报告》指出，3月份，房价大幅扩张趋势已明显受到抑制，仍处于高位涨幅；一线城市环比涨幅继续扩大，但扩大幅度已明显收窄，其中北京、广州、深圳、上海涨幅均超2.5%；二手房涨幅扩张也已明显收窄。

　　不过业内人士提醒，从市场层面来看，虽然新“国五条”细则的落地加剧了住宅市场的资金挤出效应，但使商业地产获得发展机遇，更多的投资人会另辟蹊径，从住宅市场转而投资商业产品来保值增值。